Дополнительные расходы при оформлении ипотеки

Кто оплачивает услугу и сколько стоит?

Ее всегда осуществляет тот, кто больше заинтересован в сделке.

Чаще всего в этой роли выступает покупатель. Продавцу оценка не нужна, он отчуждает объект по рыночной, а не оценочной стоимости. А покупателю без нее не обойтись – страховая компания не начнет с ним работать до того времени, пока не будет точно осознавать свои риски, также, как и банк.

Однако бывают ситуации, когда оценку может заказать и продавец. Это типично для периодов, когда на рынке недвижимости условия диктует покупатель. В этом случае «полная готовность» к сделке будет дополнительным плюсом в рекламном объявлении по продаваемому объекту. Особо щепетильно нужно отнестись к выбору компании.

Цена услуги зависит от региона. В среднем при оценке квартир в столице и Санкт-Петербурге она колеблется в пределах 4-5 тысяч рублей. В регионах услуга обходится в 1,7-3 тысячи рублей.

На конечную стоимость могут повлиять дополнительные платежи за ускоренное изготовление документа и выезд специалиста на объект, расположенный на большой удаленности от его офиса.

Как правильно выбрать оценщика

Оценить квартиру для ипотеки можно в любой компании, однако это не означает, что каждая из них выполнит работу качественно и на высоком уровне

Обращаясь к конкретному оценщику важно, чтобы подготовленный пакет документов не содержал ошибок, из-за которых придется обращаться за услугой к новому эксперту. Повторно оплачивая оценку, первое, на что следует ориентироваться – это отзывы реальных людей, лучше знакомых, которые имели непосредственный контакт с представителем организации

Компании, работающие не первый год на рынке, в штате которых только высококвалифицированные специалисты – вот на что надо обратить внимание. Не стоит гнаться за дешевыми предложениями, ведь работа оценщика не может стоить копейки

Выбирая компанию, лучше отдать предпочтение той, расположение офиса которой находится в непосредственной близости к объекту недвижимости – это поможет удешевить стоимость.

○ Оценка недвижимости для оформления ипотеки

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч.1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ).

Оплата услуг оценщика входит в список дополнительных расходов заемщика при оформлении ипотеки.

  Для чего оценивается квартира?

Определение рыночной стоимости приобретаемой жилплощади выгодно не только банку, но и заемщику.  Для первого оно обеспечивает возможность определения суммы кредитования. При этом берется наименьшее значение, для минимизации финансовых рисков банка.

Для заемщика оценка – это:

• Возможность определения адекватности цены, установленной продавцом.
• Гарантия, что в случае невозможности дальнейших выплат по кредиту, он может быть закрыт путем продажи жилплощади.

  Почему для банка это важно?

Банк настаивает на проведении оценки перед заключением договора, потому что приобретаемая квартира остается под его залогом. А значит, кредитору нужна гарантия, что в случае невозврата денег заемщиком, понесенные убытки будут компенсированы продажей жилплощади.

Оценка квартиры для ипотеки

Независимая оценка недвижимого имущества при оформлении ипотеки необходима, чтобы организация, выдающая кредит, была уверена в том, что стоимость выданного займа равнозначна цене залогового имущества.

Для проведения оценки необходимо обратиться к независимому эксперту. С ним нужно заключить письменный договор о предоставлении услуг. Это необходимо, чтобы в случае отказа в выдаче кредита в силу плохо проведенной работы оценщик понес определенные обязательства.

ФЗ N 135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года содержит положение об обязанности заключения договора между сторонами. Организация, предоставляющая сотрудника для проведения оценки жилого объекта, должна иметь аккредитацию, которая подтверждена документами.

По желанию лицо, оформляющее ипотечный займ, может обратиться к частному специалисту, который должен иметь лицензию на право проведения оценки недвижимости. Но сотрудники банка больше отдают предпочтение оценщикам из организаций, поэтому если им не понравится проведенная работа, то оценивать помещение и оплачивать эту услугу придется снова.

Банковское учреждение способно посоветовать несколько организаций на выбор, у которых можно заказать эту процедуру. Но выбирать только из представленных вариантов необязательно – допустимо поискать и другое учреждение.

https://youtube.com/watch?v=0FI5iltHSPU

Пакет бумаг от физических лиц

Для проведения предварительной оценки недвижимости заемщик, являющийся физическим лицом, должен направить в экспертную компанию следующие документы:

Список необходимых документов считается общим и зависит от того, какая контора занимается оценкой залогового имущества. Все бумаги подаются в виде оригиналов. В дальнейшем с каждой из них нужно будет снять копии, которые прикладываются к итоговому отчету.

Документы о занятости и доходе

Все справки и выписки, заверенные копии из этого раздела имеют срок давности — 30 дней с даты, указанной при их заверении. Какие документы о работе и доходах нужны для получения ипотеки?

1. Трудовая книжка: копия с отметкой работодателя «продолжает работать по настоящее время» с синей печатью. Если у вас несколько мест работы, приложите копии приказов о приеме по совместительству, трудовых договоров. Приказы и договоры потребуются, если у вас по закон может не быть трудовой книжки
2. Справка (приказ) с места работы на бланке работодателя, в котором обозначена должность, дата приема, стаж работы.
3. Вы учредитель организации? В таком случае может понадобиться выписка из ЕГРЮЛ, сведения из обслуживающих банков о движении денежных средств, справки об отсутствии задолженностей в налоговой, заверенная отчетность о доходах и расходах, о прибыли и убытках.
4. Для ИП — свидетельство о постановке на учет, лицензия (если ваша деятельность лицензируется), налоговая декларация за прошедший год.
5. Нотариусам и адвокатам — приказ о назначении на должность и удостоверение адвоката.
6. Для фрилансеров и граждан, имеющих дополнительные нетрудовые доходы — декларация 3-НДФЛ с отметкой о приеме (или квитанцией, подтверждающей отправку декларации), копии договора подряда, договора сдачи в аренду помещения.
7. Если вы служите по контракту — заверенная работодателем копия контракта
8. Справка 2-НДФЛ или справка по форме банка, подтверждающая доход за последние 6 месяцев. Если вы — владелец ценных бумаг, акций, обезличенного металлического счета, дорогих вещей, другого имущества — копии документов, подтверждающих право собственности.

Пошаговая инструкция

1 шаг. Для проведения оценки квартиры требуется найти эксперта. Он должен быть членом СРО. Обязательным требованием к нему является наличие квалификационного аттестата.

У оценщика должен быть оформлен полис страхования гражданской ответственности.

2 шаг. Заключение договора на проведение оценки стоимости жилого помещения. В этом документе указывается объект, который требуется обследовать, способ, которым будет оно проводиться, размер оплаты за оказанную услугу. В договоре размещаются сведения об оценщике.

3 шаг. Документы для проведения оценки должны быть предоставлены эксперту. Их список зависит от того, какая недвижимость будет приобретена: на вторичном рынке жилья или в новостройке.

Паспортные данные покупателя требуются при оформлении любой покупки.

Для квартиры в новостройке нужны следующие документы:

• договор долевого участия, который заключается с застройщиком;
• акт приема-передачи жилого помещения при вводе здания в эксплуатацию;
• поэтажный план и экспликация с указанием расположения приобретаемой квартиры на этаже;
• проектный план квартиры.

Для приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости следует предоставить:

1. предварительный договор купли-продажи, заключенный с собственником квартиры;
2. свидетельство о праве собственности, которое можно получить в ЕГРН;
3. кадастровый паспорт на приобретаемую недвижимость следует оформить в ЕГРН, оплатив госпошлину в 200 рублей. В данном документе указывается кадастровая стоимость квартиры, которая необходима для проведения экспертизы.
4. поэтажный план, технический паспорт и экспликация помещения выдаются в БТИ.
   Цена оформления составляет около 1000 рублей за все бумаги. В техническом паспорте указывается инвентаризационная стоимость.

4 шаг. Изучение документации, выезд на место оценщика. Эксперт составляет отчет по всем правилам, расписанным в ФЗ № 135. В нем указывается основание для осуществления операции (договор на проведение оценки), точное описание квартиры, методы оценивания, дата установления стоимости, а также перечень используемых документов. К отчету эксперт прилагает сделанные на месте фотографии. Срок действия данного документа составляет полгода.

На основании предоставленного отчета банк принимает решение о предоставлении кредита или об его отказе. От величины оценочной стоимости зависит размер ипотеки, также процентная ставка и срок кредитования.

При проведении процедуры определения стоимости покупаемой квартиры следует выбрать эксперта, заключить с ним договор. Предварительно необходимо собрать требуемые для оценки бумаги на жилье. Следующим этапом является предоставление недвижимости для осмотра при выезде оценщика. Результатом всех этих действий будет отчет о стоимости жилья. На его основании банк принимает решение о выдаче денежных средств.

Выбор организации для оценки

Согласно законодательству, оценка квартир производится специализированными организациями, имеющими лицензию на осуществление подобной деятельности.

Выбор конкретной фирмы – право заёмщика, и только он вправе решать, с кем заключать договор. Но в данной ситуации существую некоторые нюансы.

Немаловажно обратить внимание на то, кто делает оценку квартиры при ипотеке. У каждого банка существуют аккредитованные компании, с которыми они сотрудничают и мнению которых доверяют. Отказаться от компаний, рекомендуемых банком – право заёмщика

При этом мотивами подобных действий может быть недоверие к их расчётам

Отказаться от компаний, рекомендуемых банком – право заёмщика. При этом мотивами подобных действий может быть недоверие к их расчётам

У каждого банка существуют аккредитованные компании, с которыми они сотрудничают и мнению которых доверяют. Отказаться от компаний, рекомендуемых банком – право заёмщика. При этом мотивами подобных действий может быть недоверие к их расчётам.

Кредитор всегда стремится занизить стоимость объекта, чтобы в случае его продажи вернуть не только выданные средства, но и проценты.

Целью заёмщика, напротив, является указание в отчёте цены, максимально приближенной к требованиям продавца квартиры, так как при заниженной стоимости объекта кредитных средств не хватит на оплату. Разницу покупателю придётся выплачивать из собственных накоплений.

Воспользоваться услугами аккредитованного банком оценщика – наиболее целесообразный вариант по следующим причинам:

• Банк доверяет данной организации и примет их отчёт без претензий.
• Рассмотрение заявки произойдёт в кратчайшие сроки. Компания, не входящая в список сотрудничающих с банком, будет проверяться службой безопасности, а это потребует дополнительных затрат времени.

Если же заёмщик всё-таки решил подобрать компанию самостоятельно, необходимо учесть следующие моменты:

• Репутация выбранной организации.
• Время её работы в качестве оценочной компании.
• Отзывы и рекомендации клиентов.

Выбранная компания должна входить в СРО, иметь лицензию, производить взносы в фонды СРО. Не стоит принимать решение, основываясь на стоимости услуг компании, поскольку дороговизна договора не является залогом качества работы.

Организация должна иметь полис страхования ответственности на сумму от трёхсот тысяч рублей, который в случае ошибок позволит компенсировать ущерб.

Обязательно стоит предварительно ознакомиться с формами договоров и отчётов, выполняемых компанией, и оценить их на соответствие нормативным документам.

Удобен вариант выбора компании, которая сотрудничает сразу с несколькими банками. В этом случае выполненный документ, при отказе в одном банке, можно будет предоставить в другой, и получить на его основе кредит.

Кандидатуру оценщика, перед подписанием с ним договора и оплатой его услуг, стоит согласовать с банком. В случае наложения банком запрета, можно потребовать предоставление письменного, мотивированного отказа.

Если причины отказа не объективны, заёмщик может обратиться в суд с иском о признании результатов оценки.

При положительном решении суда банк обязан будет признать результаты оценки и выдать заёмные средства по кредитному договору.

Особенности для отдельных банков

Нюансы оценки будут рассмотрены на примерах трех топовых банков.

Сбербанк

На официальном сайте Сбербанка можно найти информацию, какие документы он требует по недвижимым объектам, на которые будет оформляться закладная. И отчет об оценке квартиры или иного помещения среди них присутствует. К нему предъявляется ряд требований:

1. Оценочный документ должен составляться организацией, включенной в особый Перечень компаний, которым банк доверяет проведение подобной экспертизы. Их список размещен на сайте финансового учреждения.
2. На изготовление отчета после непосредственного исследования квартиры должно уйти не более 3-х месяцев.
3. Подготовленная бумага должна содержать не только информацию об обследованной недвижимости, но и экспертный анализ рыночного сегмента аналогичных объектов, их стоимость.
4. К отчету необходимо приложить все копии документов, на основе которых оценивалось жилье – техпаспорт, специальная техническая документация и нормативы, используемые в экспертной работе и т. д.
5. Оценщик обязан лично выехать в обследуемую квартиру и сделать фотографии помещения.
6. Среди прочих характеристик объекта следует указать ее удаленность от метро и иного общественного транспорта.

ВТБ-24

Данный банк требует от оценщиков безупречной репутации и доверяет проверку квартир только компаниям из собственного списка. Он имеется на официальном сайте ВТБ банка, занимающегося ипотечным кредитованием. Гражданин, желающий именно здесь оформить ипотечное соглашение, вправе выбрать оценщика по собственному усмотрению. Однако свой выбор он обязан согласовать с менеджментом банка. По мнению банка, данные условия позволяют добиться нужного уровня чистоты сделки.

Банк обещает, что если оценка квартиры для ипотеки произведена силами их доверенных организаций, то на составление отчета уходит в среднем 1-2 дня. И лишь в особых случаях он может быть увеличен.

Райффайзенбанк

Каких-то особых требований к отчету об оценке предмета залога Райффайзенбанк не предъявляет, хотя и называет его в перечне обязательных бумаг. На сайте кредитной организации не представлен список экспертных компаний, в которых она рекомендует изготавливать этот документ.

Обращаем внимание! Отчет оценщика, а также указанная в нем стоимость объекта залога, действительны только в течение полугода с момента проведения оценки. Это правило – не прихоть банкиров, а требования закона об оценочной деятельности

Если данный срок будет пропущен, банк потребует составления нового документа.

Кто делает оценку

Оценка жилья при ипотеке осуществляется на этапе подготовки документов. Все нюансы прописаны в законе и федеральном стандарте оценки, согласно которым заниматься деятельностью могут лишь субъекты, имеющие на это лицензию. Заемщик вправе самостоятельно выбирать организацию или частное лицо, а может воспользоваться оценщиками, которые прошли аккредитацию в банке, где он собирается закредитоваться.

Точную стоимость услуги можно узнать лишь после консультации со специалистом. В зависимости от региона она может существенно разниться. Так, в Москве, цена колеблется в среднем от 5000 до 10000 рублей и зависит от жилья. Понятно, что при анализе элитного жилья стоимость будет выше, нежели когда эксперты будут готовить отчет по хрущевке за МКАДом. Очень часто компании устраивают акции, и даже сегодня можно найти предложения, стартующие от 2500 рублей.

Проведение экспертизы – дело хлопотное и трудозатратное. Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит не только от самой залоговой недвижимости, но и необходимого пакета бумаг, срочности проведения работ. Все эти затраты ложатся на плечи потенциального покупателя. Банк в этом не участвует, потому что отчет является одним из документов, который заемщику нужно приложить к перечню бумаг, необходимых для оформлении ипотеки.

Заказать документ можно только у тех представителей, которые имеют лицензию на осуществление оценочной деятельности – это закон. Выбирать же самостоятельно или прибегнуть к рекомендованным банком – это уже дело ссудополучателя. Если кредитная организация настаивает на выборе оценщика только из аккредитованного ей списка, необходимо запросить официальное разъяснение такого требования банка, поскольку такое поведение не правомочно.

Независимые фирмы

На сегодняшний день найти фирму, которая бы произвела объективную оценку квартиры для ипотеки, не составляет труда. Выбирая потенциальную, нужно провести сравнительную характеристику не только предлагаемых услуг и скорости выполнения работ, но и стоимости. Вот лишь некоторые из них:

• ООО «Независимая оценка»;
• ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро»;
• Независимая оценочная компания «ГЛОБАЛ».

Оценка для ипотеки может проводиться не только независимыми фирмами, но и компаниями, аккредитованными в самом банке. Каждое банковское учреждение на своем интернет-портале размещает информацию с контактными данными каждого субъекта

Важно понимать, что кредиторы сотрудничают не с одним или двумя профессиональными оценщиками. Выбрать всегда можно – в одном только Сбербанке аттестованных оценщиков насчитывается порядка двух с половиной сотен

Частные лица

Законом не запрещается обращаться к частным лицам, которые имеют право проводить оценку. Они должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и обязательно иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Это поможет возместить затраты в случае обнаружения ошибки по причине некомпетентности ИП. При выдаче ипотечного кредита не лишним будет согласовать с банком кандидатуру независимого эксперта.

Личные документы, необходимые для ипотеки

Перед подачей заявления на ипотеку убедитесь, что ваши документы не просрочены и будут действовать еще как минимум полгода-год. Если вы меняли фамилию, проконтролируйте, что она фигурирует везде одинаково. Созаемщик и поручитель предоставляет такой же пакет:

• Документы, удостоверяющие личность. Во-первых, паспорт. Потребуется копии всех страниц, даже незаполненных. Вторым документом могут быть водительские права и/или военный билет. Если мужчине нет 27 лет, то военный билет обязателен.
• Свидетельство о браке. Брачный контракт при его наличии. Если у вас есть дети — свидетельства о рождении.
• Документы об образовании. Требуются, если вы проходите по социальной программе кредитования для работников бюджетной сферы — учителей и врачей.
• Свидетельство о присвоении ИНН и СНИЛС.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки?

Требование провести оценку квартиры предусмотрено п. 1 ст. 9 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной норме предусмотрено, что в договоре в обязательном порядке должен быть прописан предмет ипотеке (то есть объект недвижимости), его стоимость, срок действия кредита и общая сумма. Также в контракте может быть прописан порядок взыскания задолженности.

Выбрать оценщика может сам заемщик, но обычно у банка есть собственный список специалистов, к которым он может порекомендовать обратиться. Настаивать на конкретном оценщике банковская организация права не имеет, но обращение к одобренному финансовой организацией эксперту ускорит процесс рассмотрения заявки по ипотеке, так как банку не придется проверять квалификацию неизвестного специалиста.

Запретить или указывать, к какому специалисту обращаться, банк не имеет права. Если заемщик категорически не хочет обращаться в указанную банком компанию, а банковская организация отказывается принимать вывод другого эксперта, то заемщику нужно требовать письменного отказа с указанием обоснованных причин.

Оценку объектов недвижимости при ипотечном кредитовании имеет право производить аккредитованный специалист, который соответствует целому ряду требований:

• является представителем зарегистрированной организации оценщиков недвижимости;
• иметь полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 рублей. Данный полис является гарантией того, что в случае допущения случайной или специальной ошибки при проведении оценки недвижимости не пострадают третьи лица. В случае неправильной определения стоимости объекта ущерб будет покрыт за счет данного полиса. Требование о наличии полиса гражданской ответственности оценщика регламентировано ст. 24.7 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проводить оценку могут только аккредитованные специалисты.

Что представляет собой процесс оценки недвижимости оформляемой в ипотеку

Процесс оценки включает в себя несколько подходов:

1. Сравнительный подход (аналоговый): проводится сравнительный анализ всех аналогичных сделок, осуществленных на рынке недвижимости.
2. Затратный подход. Здесь определяются затраты на возведение объекта с аналогичными характеристиками: данный фактор является основным в определении ликвидности недвижимого имущества.
3. Доходный подход: здесь осуществляется оценка перспективности увеличения рыночной стоимости.

Подход к оценке недвижимости, оформляемой в ипотеку комплексный, поэтому учитываться будут следующие нюансы:

• Имеющие отношение к месторасположению квартиры — будут проанализированы округ, микрорайон, близость промышленной зоны, расположенные поблизости застройки, социальная инфраструктура, транспортная развязка и др.
• Относящиеся к техническому состоянию квартиры — оценивается количество и площадь комнат, этажность, квадратные метры, наличие балкона или лоджии, остекление оконных проемов, состояние коммуникационных сетей, имеющиеся видимые дефекты отделки;
• Относительно состояния дома, где расположена оцениваемая квартира — читывается материал перекрытий и наружных стен, год постройки, общее состояние дома, этажность, тип дома, техническое обеспечение дома.

Итак, учитываться будут лишь те характеристики квартиры, которые не меняются. Если в квартире сделан качественный ремонт, то это увеличит ее рыночную стоимость. Но это никаким образом не повлияет на ликвидность недвижимости. Отчет будет формироваться на основе полученных оценщиком данных. В отчете будет указана оценка рыночной, а также ликвидационной стоимости имущества, являющегося предметом залога.

К оценочному отчету будут прикреплены копии документов компании, проводящей оценку. К ним относятся полис, имеющиеся сертификаты, лицензия, свидетельство об образовании юридического лица. К отчету также прилагаются сделанные в процессе осмотра квартиры фотографии. Оценочный отчет должен быть прошит, пронумерован, заверен подписью ответственного лица и скреплен печатью.

С юридической точки зрения оценочный отчет имеет статус официального документа. Если брать в среднем, то для его формирования необходимо пару дней, но иногда можно потратить и 5 дней.

После того как вы выбрали конкретную оценочную компанию, оговорите точный срок формирования отчета. Дело в том, что существенная часть документов, которые будущий заемщик передает в банк для рассмотрения, имеют ограниченный срок действия.

Результат оценки квартиры

Когда сбор, необходимой информации, завершён, специалист-оценщик начинает обрабатывать данные. Обычно это занимает 1-2 дня. В результате заказчик получает отчет, которым будут руководствоваться работники банка, принимая решение о выдаче займа, его сумме и размере процентной ставке по кредиту.

В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:

• реквизиты экспертной компании;
• паспортные данные заемщика;
• методы проведения оценки;
• общая характеристика объекта недвижимости;
• аналоговое исследование жилищного рынка;
• ликвидная и рыночная стоимость жилого помещения;
• приложение, содержащее копии всех предоставленных заемщиком документов и фотографии квартиры.

Письменная версия аналитической оценки, проделанной экспертом, выполняется в формате А4, прошнуровывается и имеет средний объем 25-30 листов. Страницы нумеруются, в документ заверяется с помощью печати и подписи ответственного сотрудника оценивающей компании.

Сбор документов для получения ипотеки на квартиру процесс крайне трудоемкий. Когда встает вопрос об оценке потенциальной собственности, заемщик часто теряется.

Если подойти к данному вопросу с умом, то процедура определения оценочной стоимости пройдёт легко:

1. Сбор документов для подачи в экспертную компанию лучше начать заранее, до заключения договора с исполнителем.
2. Лучше остановить выбор на одной из фирм, предложенных банком-кредитором. Так можно избежать немало проблем, связанных с согласованием кандидата, а также уменьшается возможность попадания в мошеннические схемы.
3. Информативный и правильно оформленный отчет – это половина успеха. У сотрудников банка не должно возникать ни малейшего сомнения в объективности оценки квартиры. Не имея возможности лично осматривать каждый объект залога, работники финансово-кредитных организаций являются крайне мнительными. В связи с этим, даже мелкие недочеты оценщика могут плачевно обернуться для заемщика.

Высокая продажная стоимость залоговой квартиры на вторичном рынке сильно увеличивает шанс на получение ссуды и уменьшение процентной ставки по кредиту.