Как приватизировать квартиру

Чем отличается приватизация от права собственности?

На основании выявленных основных характеристик рассматриваемых понятий, давайте проведем их сравнение.

Итак, приватизация от права собственности отличается:

1. Стоимостью переоформления. Если приватизация является процедурой бесплатной, то получение имущества по договору купли-продажи подразумевает покупку движимого или недвижимого объекта по рыночной цене. Наследники и одаряемые являющиеся близкими родственниками дарителей получают имущество безвозмездно.
2. Субъектным составом. При приватизации одна сторона сделки обязательно ведомство, муниципальное объединение или государство, вторая физическое или юридическое лицо. При оформлении права собственности участия государства и муниципалитета условие не обязательное, чаще всего соглашения заключаются между физическими или юридическими лицами.
3. Основанием для получения собственности. Приватизировать недвижимый объект могут только наниматели и члены их семей и лишь на основании договора социального найма квартиры или долгосрочной аренды земли. При покупке или получении собственности в дар подобное требования не предъявляются.
4. Способом получения имущества. Приватизация реализуется в единственной форме, тогда как приобретение права собственности может происходить различными способами: в результате наследования, заключения договора купли-продажи, после оформления дарственной и прочее.

Рассмотрим пример из жизни, когда, грамотно скомбинировав способы получения имущества, можно существенно улучшить свои жилищные условия:

Грачев Иван Борисович занимался подбором наилучшего способа приобретения жилплощади на самых выгодных условиях. На момент поиска жилья мужчина проживал в муниципальной квартире и имел на руках договор социального найма, что позволяло приватизировать недвижимость в любое удобное время. Родни у Грачева не было, а значит на наследство надеяться было бесполезно. За несколько лет Ивану Борисовичу удалось скопить небольшую сумму денег, которой хватило бы на однокомнатную квартиру в спальном районе. Трезво оценив ситуацию, Грачев решил воспользоваться правом на бесплатную приватизацию, после переоформления квартиры мужчина продал ее по рыночной цене, к вырученной сумме добавил имеющиеся у него ранее средства и купил более комфортабельное жилье в одном из престижных районов города.

Во всех ситуациях, связанных с переоформлением жилых помещений, лучше всего обращаться за помощью только к юристам. Ведь квартира – одна из важнейших материальных ценностей в наше время, а значит и вероятность попасться на уловки мошенников очень велика.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Разгосударствление и приватизация собственности

Одной из характерных черт рыночной экономики является многообразие форм собственности. Не случайно, что при переводе экономики России на рыночные рельсы одной из главных задач стали разгосударствление и приватизация собственности.

Под разгосударствлением понимают сокращение удельного веса государственной собственности в общем ее объеме. Во времена функционирования в нашей стране командно-административной системы хозяйства государственная собственность занимала монопольное положение в структуре собственности на средства производства и ресурсы (до 95% объема собственности). В наши дни ситуация коренным образом изменилась. Основным направлением разгосударствления стала приватизация государственной и муниципальной собственности.

Приватизация собственности — процесс превращения государственной собственности в частную собственность физических и юридических лиц. Процесс широкой приватизации в России был положен Законом РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ныне утратил силу) и первой Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятии в Российской Федерации на 1992 год (утверждена постановлением Верховного Суда РФ от 11 июня 1992 г. № 2980-1) (ныне утратила силу).

В этих и других государственных документах были определены следующие цели приватизации:

• обеспечение равноправия в функционировании различных форм собственности;
• демонополизация производства;
• балансировка доходов различных групп и слоев населения;
• перераспределение доходов и имущества, создание класса собственников;
• развитие фондового рынка.

Кроме того, указанным Законом и последующими нормативными документами были установлены способы проведения приватизации:

• продажа предприятий, а также активов ликвидированных предприятий по конкурсу;
• продажа предприятий на аукционе;
• продажа долей (акций) в капитале предприятий (акционирование);
• выкуп имущества предприятий, сданных в аренду.

Этапы приватизации в России

Решение целей и задач приватизации в России осуществлялось в два этапа.

Первый этап проходил с начала 1992 по конец 1994 г. Особенностями этого этапа стали:

• сверхвысокие темпы приватизации (например, в 1994 г. было приватизировано в среднем 75% предприятий торговли и бытового обслуживания);
• введение системы бесплатных приватизационных чеков на предъявителя (в народе такие чеки именовались ваучерами).

Эта система обеспечила безвозмездное выделение половины государственной собственности частным лицам. Явным недостатком данного способа приватизации стала его низкая доходность.

Второй этап приватизации начался в 1995 г. и продолжается до сих пор. Его основные задачи были определены в Программе Правительства РФ «Реформы и развитие российской экономики в 1995-1997 годах» (утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 1995 г. № 439) и Указе Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года». Наконец, самые существенные коррективы в приватизационный процесс были внесены положениями Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЭ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ныне утратил силу). Этот Закон закрепил качественно новый характер приватизации. В частности, в нем сделан акцент на переход от преимущественно безвозмездной передачи государственной собственности к ее продаже по ценам, определяемым рынком; указано, что приватизация должна способствовать повышению эффективности функционирования отечественных предприятий; определено, что при отчуждении государственной собственности должны учитываться и социальные аспекты проблемы.

В целом, как показал отечественный опыт разгосударствления и приватизации собственности, процесс преобразования отношений собственности является сложным и противоречивым, активную роль в нем должно играть государство. Именно оно наряду с решением главных задач приватизации должно обеспечить баланс интересов частных лиц и всего общества.

Проблемы проведения приватизации.

При определении стратегии приватизации необходимо решать три основные проблемы.

Первая проблема: кому передавать государственную собственность?

Новыми собственниками могут быть, в принципе, любые лица, способные выкупить госсобственность (в том числе и иностранные граждане). Однако чаще государство оказывает предпочтение определенным социальным группам (например, трудовому коллективу или директорскому корпусу приватизируемого предприятия). В некоторых постсоциалистических странах (в Восточной Германии, в Прибалтике) собственность возвращалась наследникам тех лиц, у которых она некогда была отобрана. Поскольку государственная собственность при социализме юридически считалась общенародной, то правомерной может быть и точка зрения, что собственность государства должна быть передана всем гражданам страны. Следует, однако, учитывать, что не всякий юридически законный претендент на экс-государственную собственность сможет ее эффективно использовать.

Вторая проблема: на каких условиях передавать государственную собственность?

Приватизируемая собственность может продаваться новым собственникам по восстановительной стоимости, по рыночной (аукционной) или по льготной цене. Наконец, возможна и бесплатная раздача госсобственности. Если новыми собственниками становятся не отдельные граждане, а многочисленные группы, то передача титулов собственности осуществляется частями, через продажу акций. Для пополнения госбюджета лучше, конечно, проводить продажу по рыночной цене, но по социальным соображениям потенциальным покупателям часто предлагают приобрести госсобственность по льготным ценам.

Третья проблема: следует ли ожидать экономической выгоды от приватизации?

Необходимо учитывать, что любой способ приватизации связан с противоречиями между финансовыми выгодами правительства, экономической эффективностью и социальной справедливостью. Американскими экономистами доказана теорема Сэппингтона – Стиглица: если правительство продает с аукциона предприятие, то для того, чтобы возникшее вместо него коммерческое предприятие сохранило диктуемый правительством производственный профиль, а само правительство не потеряло своих доходов, необходим жесткий государственный контроль. В любом случае прямые и быстрые экономические выгоды для государства не всегда вероятны. Следовательно, интерес к приватизации диктуется скорее идеологическими и социально-политическими, чем экономическими соображениями.

Разница между приватизацией и правом собственности

Здесь уместно следующее разъяснение.

Приватизацией является процесс передачи недвижимости, которая принадлежит муниципалитету, в собственность частному лицу. Из этого следует, что право собственности является последствием реализации права человека на приватизацию. Если рассматривать саму процедуру, то отличие есть только в том, что в процессе приватизации второй стороной выступает государство, а в процессе перехода права собственности — иное юридическое или физическое лицо.

Сам по себе перевод жилья в собственность граждан является бесплатным. Выкупать у государства квартиру или землю не нужно. Покупка в собственность — это затратное мероприятие. Таким образом, приватизация (если это не выкуп) бесплатная, а приобретение жилья в личное владение по договору купли-продажи — платное (наследование и дарение — условно бесплатные).

Второе, чем отличается приватизация от оформления в собственность — субъекты сделки.

Приватизация квартиры или участка предполагает обращение в муниципалитеты или ведомства, т. е. в сделке всегда участвует государство. Оформляя жилье в личное владение, вы имеете дело с физическими или юридическими лицами: внуками, наследниками, бабушками, дедушками, риэлторами — одним словом, предыдущими собственниками жилья. Государство участвует в редких случаях.

Приватизация доступна только нанимателю и членам его семьи. И только по договору социального найма жилья. Сторонние люди в сделке участвовать не могут. Собственность не предъявляет никаких особых требований. Есть деньги на квартиру? Выбирай понравившийся вариант, плати и становись собственником. Другое дело, если это дарственная или наследство — здесь нужно иметь определенные права на получение квартиры.

Четвертое, и последнее, отличие — способы получения объекта.

Приватизация доступна в одной единственной форме, тогда как приобретение имущества в собственность гораздо шире: это и купля-продажа, и наследование, и договор дарения… Одним словом, вариантов масса.

Приведем пример.

Какое отличие между собственной и приватизированной недвижимостью. Никакого. До приватизации жилье принадлежало муниципалитету, а после стало собственностью. С этого момента собственники могут распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Есть только одно большое отличие — приватизированную недвижимость можно вернуть муниципалитету, а ту, которая была получена иным способом (наследство, подарок, купля), не представляется возможным вернуть.

Фото: ipotekaved. ru

на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)

Встройте «Правду.Ру» в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или

Также будем рады вам в наших сообществах во

Что для этого нужно?

Определение круга лиц, которые участвуют в соглашении

Принять участие в процедуре могут все лица, зарегистрированные в квартире, в том числе несовершеннолетние и лица с ограниченной или полной утратой дееспособности.

Все действия от имени детей, не достигших 14 лет, а также недееспособных лиц, совершают их законные представители. Для несовершеннолетних старше 14 потребуется только письменное согласие родителей, но все подписи они ставят самостоятельно.

Важно отметить также следующие моменты:

• лица, не желающие участвовать в приватизации, должны оформить нотариально заверенный отказ и дать письменное согласие на оформление права собственности остальными участниками приватизации;
• от лица, которое ранее уже участвовало в бесплатной приватизации, согласие не требуется, как и не требуется согласие соседей по коммунальной квартире.

Ребенок, который ранее был прописан в квартире, но в момент приватизации зарегистрирован по другому адресу, является равноправным участником процедуры. Провести приватизацию без него можно только в том случае, если будет получено разрешение от органов опеки и попечительства (при наличии доказательств, что ребенок уже является собственником другого жилья).

Сбор необходимых документов

Данный этап является самым длительным во всей процедуре. Пакет необходимых сведений понадобится объемный. Чаще всего лица занимаются сбором сведений не сами, а прибегают к помощи юристов, что значительно экономит время, но не деньги.

На данном этапе необходимы:

• заявление на приватизацию;
• паспорта участников приватизации (свидетельства о рождении для лиц, не достигших 14 лет) – копии и оригиналы;
• свидетельство о заключении брака – копия и оригинал;
• договор социального найма (при отсутствии – ордер на квартиру) – копия и оригинал;
• технический и кадастровый паспорта на квартиру;
• выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных лицах в квартире;
• справка из ЕГРН о наличии недвижимого имущества в собственности и способах его приобретения;
• справка из архива БТИ о неучастии в приватизации ранее;
• сведения об отсутствии задолженности по ЖКУ и квартплате;
• нотариально заверенный отказ от участия в приватизации лица, зарегистрированного по данному адресу, но не желающего становиться одним из собственников;
• квитанции об оплате госпошлин;
• согласие данного лица на участие в приватизации других лиц;
• согласие родителей для участия в приватизации несовершеннолетнего.

При отсутствии договора соц.найма или ордера на квартиру, лицу следует обратиться в ЕИРЦ по месту жительства и заказать оттуда выписку, подтверждающую право проживания в жилом помещении и право на последующую его приватизацию.

Могут потребоваться и иные сведения. Например:

• при участии представителя – нотариально заверенная доверенность и его паспортные данные;
• разрешение органа опеки и попечительства на отказ в приватизации несовершеннолетнего;
• выписка из домовой книги по предыдущему месту жительства;
• свидетельства о смерти (нотариально заверенные) умерших лиц, ранее прописанных в квартире.

Заключение договора

Собрав все необходимые сведения, можно приступить к главному шагу – заключению договора. Для этого пакет документов необходимо подать лично в администрацию МО или через МФЦ. Последний вариант удобен тем, что специалисты центра не только проверят наличие документов и укажут, какие сведения необходимо донести, но и помогут грамотно составить заявление.

Регистрация

Как только договор о приватизации жилого помещения будет заключен, всем участникам приватизации необходимо зарегистрировать право собственности на перешедшее им жилое помещение.

Делается это путем подачи в Росреестр (лично или через МФЦ) следующих документов:

• заявление участников приватизации;
• их паспорта;
• договор о приватизации;
• технический паспорт на квартиру;
• квитанция об оплате госпошлины.

Сотрудник Росреестра или МФЦ выдает расписку, с которой нужно будет явиться за получением свидетельства. После проверки документов начнется процесс регистрации права собственности. Если с представленными сведениями все в порядке, нет недостающих документов, то процесс займет около 18 дней.

В каком году началась в РФ?

В какой период, а именно в какую дату положено начало приватизации жилья (жилищных помещений) в России? Официально приватизация жилого фонда началась 4 июля 1991 г., с момента, когда Б.Н. Ельциным был подписал Закон России № 1541-1, о котором шла речь выше. Данный акт до сих пор является актуальным, несмотря на то, что некоторые его положения уже утратили силу.

Закон установил принципы приватизации жилфонда, дал гражданам основные гарантии на использования права собственности в полной мере, а также выделил недвижимые объекты фонда, которые не могут стать предметом приватизации.

Однако сам процесс начался на несколько лет раньше.

До 1988 года граждане не имели права на продажу занимаемого им имущества, которое официально являлось государственной собственностью. Со 2 декабря 1988 г. продажа была официально разрешена, но с соблюдением следующих условий:

• цена устанавливалась местным Советом;
• взамен семья могла приобрести только одну квартиру (или жилой дом).

1990 год стал началом процесса приватизации государственного имущества. Однако в тот период всего 0,09% жилищного фонда перешло в частные руки. И только с принятием Закона процесс начал набирать обороты. Предполагалось, что приватизация прекратиться с принятием Жилищного кодекса РФ, однако этого не произошло.

Плюсы и минусы приватизации

Не совсем верно думать, что приватизация подходит всем и каждому. Напротив! Процедура имеет как положительные, так и отрицательные стороны

Многие обращают внимание на плюсы. Но нужно рассматривать и минусы, тем более что отрицательные моменты могут запросто склонить чашу весов в сторону отказа

Плюсы приватизации квартиры в 2020 году:

• Человек становится владельцем недвижимости – плюс в том, что жилье можно использовать в качестве пассивного источника дохода. Например, сдавать в наём или коммерческую аренду.
• Отсутствие выкупа жилья – приватизация считается бесплатной и бессрочной процедурой (ст. 1 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…»). Соискатель оплачивает только госпошлину, тогда как квартира переходит в собственность безвозмездно.
• Полноценное распоряжение недвижимостью – продажа, аренда, обмен, дарение, завещание, залог под кредит и т.д.
• Свободная перепланировка – в отличие от ситуации с неприватизированным жильем, владелец отдельных квадратных метров может делать ремонт и устраивать перепланировку. Разумеется, с согласия БТИ и жилищных органов.
• Снижение рисков быть выселенным из квартиры – если жилье приватизировано, собственника никто не выселит. Даже при условии задолженности по капремонту или ЖКУ. Жильцы неприватизированных площадей могут быть выселены по решению муниципалитета, т.е. фактически в любое время.

Минусы приватизации квартиры в 2020 году:

• Повышение расходов на содержание жилья – финансовые затраты коснутся в первую очередь квартплаты и взносов за капитальный ремонт. Это становится неприятным открытием для некоторых семей, а в особенности для одиноких пенсионеров.
• Приватизация изношенного жилья – не стоит надеяться, что все муниципальные квартиры находятся в элитных районах, а помещения оснащены евроремонтом и современной перепланировкой. Изношенность канализации, перебои с водоснабжением, неисправность электричества – вот что отличает большинство неприватизированных объектов. Следовательно, переводить «ветхое» жилое помещение в собственность не имеет особого смысла (см. «Преимущества ветхого жилья над аварийным«).
• Налог на недвижимость – обязанностью нового владельца жилплощади является уплата налога в размере от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости квартиры (чаще всего это 0,3%). Проживающие в муниципальном жилье такой налог не платят.

Итак, видно, что наряду с выгодными преимуществами приватизации, имеются и очевидные недостатки. Взвесив все нюансы, вы сможете определиться: стоит ли затевать приватизацию или лучше воздержаться от переоформления?

Если не принимают заявление

Если муниципалитет отказывает заявителю в приеме заявления или после деприватизации не заключает с ним договор соцнайма на переданное жилье без указания законных на то причин, то гражданину придется обращаться в суд.

Суд вправе обязать муниципалитет принять в свою собственность недвижимость и принудить к заключению договора соцнайма с лицами, деприватизировавшими свою собственность.

Судебным путем

Расприватизация через суд потребуется в двух случаях:

1. Приватизация прошла с нарушением прав кого-либо из проживавших в квартире. Заявление суд примет, если после перехода недвижимости в собственность прошло менее трех лет. Иначе заявитель получит отказ уже на этом этапе.
2. Органы местной власти не заключают договор деприватизации. Законным их отказ может быть только при установлении факта незаконной перепланировки недвижимости или признания дома аварийным.

Гражданский кодекс РФ указывает в статье 178 несколько причин, по которым договор приватизации можно признать недействительным:

• процедура прошла с участием недееспособных лиц;
• граждане были введены в заблуждение;
• проведение сделки сопровождалось насилием или угрозами;
• были нарушены права кого-то из прописанных лиц.

Судебный иск на расприватизацию могут подать лица, чьи права оказались нарушены, сами собственники, органы опеки за недееспособных лиц или прокуратура.

Иск необходимо подавать в суды общей юрисдикции по месту расположения жилья. В нем должна быть указана просьба о передаче помещения муниципалитету и веские основания для расприватизации.

Иск необходимо сопроводить копиями документов:

• договора соцнайма;
• выписки Росреестра;
• договора приватизации;
• других документов, доказывающие законность требования;
• оплаченная квитанция госпошлины.

Причины продления сроков приватизации

Одной из причин перманентного продления сроков стала инертность населения. Когда началась приватизация в России, правительство полагало, что граждане очень быстро оформят полагающиеся метры в собственность. На деле и сегодня, спустя 27 лет, оформлено только около 80% жилья. В масштабах страны, оставшиеся 20%, составляют значимую цифру для бюджета.

Почему люди не спешат заключать столь выгодную сделку? Здесь роль играют семейные отношения, жизненная ситуация, социальное положение ответственного квартиросъемщика. Заниматься оформлением документов требуется лично. Не все граждане готовы и хотят этим заниматься.

В 2014 году, с присоединением Крыма и Севастополя, правительство продлило сроки для того, чтобы законным правом могли воспользоваться жители и этих территорий. Граждане России имеют равные права, а право на жилье остается одним из основных.

Последние изменения были внесены в феврале 2017 года. Законодатели отменили сроки бесплатной приватизации окончательно.

Изменения в законодательстве о приватизации

Конечно, принятый наспех закон нуждался в доработке, в нем был целый ряд дыр. Связанных как с процессуальным порядком оформления сделки, так и защитой отдельных категорий и граждан.

Так, лишь через 1993 были приняты поправки и даны разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, ставшие на сторону защиты детей. До этих пор родители массово отстраняли детей от участия в приватизации. Последствия просчета тянутся дол сих пор. Сроки давности по таким делам легко восстанавливаются.

Теперь дети, ставшие совершенно взрослыми людьми, обращаются в суды для защиты своих нарушенных прав. Квартиры, приватизированные когда-то с нарушением закона, могут уже не раз сменить владельца. В итоге, сделки, последовавшие за не правомерной приватизацией, признаются недействительными, и последний владелец несет крупные убытки. Ведь вернуть деньги за жилье уже практически нереально.

В целях защиты детей сирот был установлен 5-летний мораторий на приватизацию выделенных им государством квартиры. Но это тоже произошло не сразу. В итоге, большая часть сирот осталась на улице, попав в лапы мошенников.

Еще одно важное изменение последних лет коснулось коммунальных квартир. Закон 1991 года о них вовсе не упоминает, а ведь после распада СССР недвижимости такого типа оказалось довольно много

Возникал вопрос о том, возможно ли в принципе приватизировать квартиру с местами общего пользования. Ответ на этот вопрос дал Пленум ВС РФ уже после 2000 х. Действительно, приватизировать такое жилье можно. Даже согласия жильцов отдельных комнат не потребуется. При этом места общего пользования останутся общими и в собственность не перейдут.

Кроме этих был еще целый ряд менее заметных изменений и разъяснений. Сейчас приватизировано порядка 80 % муниципального или государственного жилищного фонда и совершенствование законодательства в этой сфере, скорее всего, продолжится.

Повторная приватизация

Процедура приватизации может повториться исключительно в 2х ситуациях:

• жильё приватизировалось с нарушениями и ущемлениями прав – суд должен объявить проведённую процедуру недействительной;
• ребёнок до 18 приобщён к приватизации автоматически вместе с родителями, но по достижении 18 он имеет право приватизировать другое своё жильё уже самостоятельно (Закон №1541-1 ст.11).

Приватизация жилфонда, начавшаяся в радужном ключе, ныне всё чаще оборачивается деприватизацией (Закон №1541-1 ст.9.1; ГК стт.176-179). Неуклонно повышающиеся налоги, отсутствие средств на содержание квартир и домов и неожиданное «прозрение» новоиспечённых хозяев жилья становятся причинами отказа от проведённой приватизации и возврата квартир в государственное и муниципальное ведение. Тут не стоит забывать, что расприватизированное жильё снова приватизироваться уже не может.

Предыстория

До перестройки законодательство СССР не допускало полноценной частной собственности на жилье. Даже индивидуальные жилые дома находились в государственной или личной собственности, которую нельзя было открыто продавать или покупать. Похожий статус был у жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые разрешено стало создавать в 1958 г. для получения жилья в многоквартирных домах.

2 декабря 1988 г. Совет министров СССР принял постановление «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда». Согласно документу, получение гражданами квартир в личную собственность должно было «способствовать бережному отношению к жилью и повышению его долговечности, а также закреплению кадров». Соответствующие законы были приняты и на уровне РСФСР в 1989 г.

В 1990 г. советским и российским законодательством была разрешена частная собственность, процесс приватизации жилья был запущен в странах Прибалтики и Казахской ССР. Однако в РСФСР к тому времени было приватизировано всего 0,09% жилого фонда, поскольку для этого требовалось выкупить квартиру у государства.