Могу ли я продать свою долю в квартире, если второй собственник несовершеннолетний?

Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку

Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.

Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

• При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
• Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
• Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
• Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
• Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
• Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
• Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
• Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.

Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

При осуществлении любого соглашения существуют свои риски, однако в случае оформления договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним все немного сложнее.

При несоблюдении всех условий выдачи разрешения от опеки, проданная недвижимость может быть возвращена в собственность малолетнего лица и изъята у покупателя, даже если он честно выполнил свои обязательства.

Продать квартиру с прописанным ребенком или ребенком-собственником – сложная процедура, которая может оттолкнуть потенциального покупателя от покупки жилья. В оформлении такого договора существуют свои риски, на которые нельзя закрыть глаза, так как существует шанс не только потерять приобретенное жилье, но и все сбережения.

Если же нарушить права ребенка, то можно получить уголовную ответственность, которая коснётся не только родителей, но специалистов органов опеки, а также всех причастных лиц.

Также вам будет интересно узнать, как продать квартиру, купленную с материнским капиталом.

Оцените наш пост, если он был полезен.

Риски

Риски продавца в подобной ситуации заключаются в том, что он может быть привлечен к уголовной и административной ответственности за совершение неправомерной сделки. Наказание устанавливается в индивидуальном порядке. Такой «деятель» может быть лишен прав на законное представление ребенка, получить штраф или даже попасть в колонию строго режима.

После приобретения квартиры, в которой прописан ребенок, для него может наступить ряд неприятностей:

• У родителя не получится в дальнейшем выписать малыша, и он будет продолжать оставаться собственником в уже проданной квартире.
• Незаконная сделка будет аннулирована. В таком случае, покупатель потратит напрасно время и деньги.

Чтобы не возникло подобных ситуаций, на ранних стадиях процесса купли-продажи требуется:

1. Тщательно изучать предмет договора и условия передачи имущества, анализируя каждый пункт.
2. Убедиться о наличии разрешения выделения доли в новом объекте в отделе опекунства и попечительства.
3. Дополнить договор пунктом об обязательной выписке всех членов семьи до момента электронной регистрации.
4. Убедиться в отделе опекунства в том, что родители не лишены родительских прав.

Процесс покупки и продажи жилья обременен множеством нюансов и важных моментов. Поэтому, рекомендуется дополнительно воспользоваться услугами юридического лица.

К счастью, в Российской Федерации установлены строгие законы, которые касаются неприкосновенности несовершеннолетнего гражданина страны. Выписать малыша в никуда и ущемить его права невозможно.

Любая сделка с недвижимостью должна происходит во благо детям. В противном случае, всем участникам не избежать заслуженного наказания.

Процедура оформления

Чтобы продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка другим собственникам (как правило, родителям) придется потратить время и средства. Это связано с более жесткими требованиями закона, охраняющего интересы детей.

Получение одобрения от органа опеки

ФЗ «Об опеке и попечительстве» в ст. 8 среди полномочий данного органа прямо называет выдачу разрешений на отчуждение имущества, принадлежащего детям. Получить такое согласие можно при обращении родителей или в данный орган с соответствующим ходатайством и представлением необходимых документов:

• на продаваемую квартиру (в отношении принадлежащей доли ребенка);
• договор на покупку нового жилья (им может быть и предварительное соглашение, оформленное надлежащим образом);
• документы, свидетельствующие об отсутствии каких-либо долгов по объектам недвижимости;
• паспорта родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
• сведения о регистрации по месту жительства.

Важным обстоятельством при принятии решения станет тот факт, что условия проживания маленького собственника в новом месте будут не хуже тех, где он пребывал до момента продажи, и в обязательном порядке он будет наделен, как минимум, такой же долей в праве.

Максимальный срок для письменного ответа на поданное заявление установлен в 15 дней.

В случае отказа органа опеки на продажу имущества, заинтересованному лицу можно обратиться к нему вновь, когда будут устранены указанные им недочеты, либо он может обжаловать это решение.

В любом случае нельзя игнорировать требование закона об обязательности получения подобного разрешения и продавать квартиру без него. Такие действия могут повлечь неблагоприятные последствия для всех сторон сделки, поскольку соглашение будет подлежать расторжению в судебном порядке. несовершеннолетнего, если он при этом не получает прямой выгоды, без согласия государственного органа не получится.

Обращение к нотариусу

Вторым этапом после получения разрешения опеки на продажу является посещение нотариуса. С 2016 года эта процедура обязательна для отчуждения любых долей в недвижимости, и в тех случаях, когда среди собственников квартиры имеется гражданин в возрасте до 18 лет.

С одной стороны, людям придется искать время, чтобы попасть к нотариусу, платить за предоставляемые им услуги деньги, но при этом сторонам гарантируется проведение сделки, устанавливается ее чистота, что не позволит оспорить ее в дальнейшем.

Размер пошлины определяется согласно гл. 25.3 НК РФ, а именно ст. 333.24 и составляет 0,5% от предусмотренной договором цены имущества, в пределах от 300 до 20 000 рублей. Кроме нотариального сбора нотариус попросит оплатить дополнительно предоставляемые им услуги за оформление договора, проверку предоставленных документов сторонами, разъяснение им прав и обязанностей по заключаемому договору.

Процедура подготовки документов к отчуждению недвижимости

Для соблюдения всех установленным законом требований к сделке, необходимо получить нотариальное разрешение на продажу принадлежащей ребенку доли недвижимости. Такое же согласие должен подтвердить и попечительский совет. При выдаче разрешения обязательно присутствие обоих родителей или несовершеннолетнего.

Если один из законных представителей интересов ребенка не явился из-за развода или информация о месте его пребывания неизвестна, а равно в случае его отказа соглашаться на отчуждение доли несовершеннолетнего, вопрос направляется на судебное рассмотрение. Избежать такого исхода возможно следующими способами:

1. Добившись согласия второго родителя, заявленного в письменной форме;
2. Лишив отсутствующего законного представителя родительских прав на несовершеннолетнего;
3. Получив соответствующее постановление суда, в случае пропажи второго родителя ;
4. Предоставив соответствующее свидетельство, в случае смерти второго родителя;
5. Предоставив удостоверенное в предусмотренном нормами закона порядке разрешения второго родителя/опекуна, в случае его территориального отсутствия в стране.

Несмотря на существование общего списка обязательных документов для получения согласия органов опеки на продажу доли ребенка, он может изменяться в зависимости от региональной принадлежности муниципалитета. Этот момент желательно дополнительно уточнить.

Продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка очень непросто

Общепринятым можно назвать предоставление следующих документов:

• обоих родителей;
• копии (с обязательным предъявлением оригинала) и копии паспорта (при условии, что ребенок его уже получил);
• документов, подтверждающих получение несовершеннолетним в собственность аналогичной доли в другой недвижимости;
• заявления;
• свидетельства о заключении брака ( , в случае развода родителей);
• правоустанавливающих документов на отчуждаемую недвижимость;
• нотариальной лицензии на продажу;
• разрешения на продажу собственности законными представителями, удостоверенного в нотариальном порядке;
• выписок по лицевым счетам продаваемой и приобретаемой квартир;
• выписок из домовой книги отчуждаемой и покупаемой недвижимости;
• квитанции ;
• договора на приобретение нового жилья.

О продаже недвижимости, совладельцем которой является ребенок, попечительский совет должен быть уведомлен в письменной форме. Совет опеки обязан предпринять максимум мер по защите прав несовершеннолетнего при заключении сделки с принадлежащей ему недвижимостью.

Недопустимо ухудшение его жилищных условий, уменьшение принадлежащей ему доли собственности, нарушение интересов несовершеннолетнего. Законные представители ребенка под роспись уведомляются об обязанности не нарушать его права. Такое заявление обязательно удостоверяется инспектором УЗСН.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

• предоплата по предварительному договору;
• оплата в день заключения договора;
• оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса

Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа

В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли при переезде

Осуществление сделки купли-продажи недвижимости, если продаваемая квартира на праве долевой собственности принадлежит несовершеннолетним детям, возможно только при получении разрешения органов опеки и попечительства.

Представители органов перед принятием решения обязательно обратят внимание на следующие моменты:

• Идентичность площадей принадлежащей ребенку доли собственности в старой и новой квартирах – площадь может увеличиться, но не уменьшиться;
• Стоимость принадлежащей ребенку доли. Она может быть чуть меньше, но разницу органы опеки и попечительства обяжут родителей положить на счет ребенка;
• Наличие предварительного договора приобретения жилья – если продажа старой квартиры и покупка новой разнесены во времени;
• Сохранность доли собственности ребенка. Если родители, продавая квартиру, не намерены приобретать новую, им следует озаботиться предоставлением несовершеннолетнему гражданину доли в другом жилье, например, у бабушки с дедушкой. Органы опеки и попечительства при этом должны проверить как само жилье, так и его собственников. Лучше всего предоставить подтверждение, что один из родителей останется жить с не достигшим 18 лет ребенком;
• Качество проживания. Условия жизни в приобретаемой квартире не должны уступать исходным.

Представители органов опеки и попечительства принимают решение в каждом отдельном случае, поэтому в определенных ситуациях могут допустить отступления от приведенных выше правил.

К примеру, если самочувствие ребенка зависит от смены климата и срочно нужно переехать, органы могут дать согласие на продажу жилья без предоставления сведений о новом месте прописки.

Могут, напротив, вынести отрицательное решение, если новое жилье, при соблюдении прочих требований, находится далеко от специализированного медицинского учреждения, которое по состоянию здоровья ребенка должно быть быстро достижимо.

Руководствуясь необходимостью защитить благополучие несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства, в дополнение к указанным в перечне документам, могут попросить предоставить иные бумаги.

Какие документы нужно подать вместе с заявлением:

• Нотариальный запрос на осуществление сделки (требуется с 2016 г.). Следует отметить, что это условие не вполне логично, так как, по сути, услуга дублирует дальнейшее обязательное заверение нотариусом договора после получения разрешения от органов опеки и попечительства;
• Паспорта родителей (опекунов) и документы, подтверждающие полномочия усыновителей и опекунов;
• Свидетельство о рождении или, если есть, паспорт не достигшего 18 лет ребенка;
• Свидетельство о заключении (или расторжении) брака;
• Правоустанавливающий документ на квартиру, в котором указана доля ребенка;
• Лицевые счета на покупаемую и приобретаемую квартиры;
• Выписки из домовых книг, кадастровые планы, справки из бюро технической инвентаризации;
• Справка о прописанных жильцах, включая детей и частично или полностью недееспособных граждан;
• Если покупка нового жилья не совпадает по времени с продажей старого или приобретается квартира в строящемся доме по договору долевого участия, подтверждение регистрации ребенка в другой квартире (у родственников и т.д.).

На заявлении должна стоять и подпись ребенка, если тому уже исполнилось 14 лет.

Присутствовать при подаче заявления следует обоим родителям (или опекунам). Решение выносится по окончании рассмотрения бумаг в течение от 14 до 30 суток со времени подачи заявления.

В решении приводятся все необходимые к выполнению требования, часто трудновыполнимые: например, орган опеки и попечительства может потребовать одновременного с продажей приобретения нового жилья, что не всегда возможно, как по материальным причинам, так и из-за трудности подбора квартиры в хорошем районе.

Условия, указанные в разрешении, как и отказ в его выдаче, можно оспорить в судебном порядке. Истцом, в такой ситуации, выступают родители (или опекуны), а ответчиком – орган опеки и попечительства.

Для скорейшего разрешения проблемы, не помешает нанять юриста, который обеспечит сбор необходимых документов, составление искового заявление и представление интересов истца в суде.

Невозможно будет осуществить сделку купли-продажи жилья, доля которого находится в собственности не достигшего восемнадцатилетия ребенка, когда контрагентами являются близкие родственники – как кровные (родители, прародители, дети), так и муж с женой.

То есть муж, имеющий в долевой собственности треть жилого помещения, не может продать жене долю той же собственности, принадлежащую не достигшему восемнадцатилетия ребенку.

Как получить разрешение

Чтобы обрести право на продажу доли несовершеннолетнего в квартире следует обратиться в ООП по месту проживания семьи. В соцзащите нужно написать заявление, к которому прикладываются следующие документы:

• паспорта родителей;
• свидетельство о браке и рождении младенца;
• документация на квартиру.

Если ребенок достиг возраста 14 лет, то от него потребуется собственноручно написать согласие на проведение сделки. К пакету документов дополнительно прикладывается ксерокопия паспорта несовершеннолетнего.

При реализации недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, родители обязаны либо представить ребенку жилье с лучшими условиями, либо открыть спецсчет, на который будут перечислены деньги, равные стоимости доли малолетнего.

Если родители будут приобретать иное имущество, улучшающее жилищные условия малыша, то в соцзащиту нужно представить документы на покупаемое взамен жилье:

• свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРП;
• технический и кадастровый паспорт;
• выписку из домовой книги;
• финансово-лицевой счет.

Вместо доли в квартире родители могут положить деньги на счет малолетнего. В таком случае в опеку представляется справка об открытии спецсчета. Такой вариант допустим при переезде семьи в другой регион или за рубеж.

Сроки рассмотрения и результат

Заявление рассматривается уполномоченным органом в течение месяца. Этот срок может быть уменьшен при наличии уважительных причин:

• ограничен срок действия предоставленных на рассмотрение документов;
• истекает период внесения задатка или проведения иных денежных расчетов;
• другие договоренности между участниками сделки.

При подтверждении уважительной причины заявление может быть рассмотрено в течение 2 недель.

В назначенный день один из родителей должен посетить соцзащиту и забрать разрешение на реализацию. Оно оформляется в виде распоряжения, имеет дату и порядковый номер.

Когда получать разрешение не требуется

При обращении в органы опеки необходимо учесть, что несовершеннолетний может не только быть собственником квартиры (доли в жилье), но и иметь право пользования, то есть быть зарегистрированным в объекте недвижимости. Поэтому при заключении ДКП необходимо учитывать все возможные вырианты:

• несовершеннолетний – собственник жилплощади – разрешение требуется;
• малолетний имеет прописку в квартире, но у него отсутствуют права владения – согласие опеки не требуется;
• малыш зарегистрирован в жилье, помещение не принадлежит ему на правах собственности, но он остался без отца и матери, и находится под опекой – обращение в соцзащиту является обязательным.

При этом квартира возвращается в собственность несовершеннолетнего, а родитель или опекун обязаны возместить все убытки, понесенные сторонами соглашения купли-продажи.

Причины отказа

Опека может отказать в выдаче разрешения на отчуждение жилплощади. Основанием для отказа являются:

• ухудшение жилищных условий малыша;
• меньшая площадь приобретаемого имущества;
• уменьшение доли несовершеннолетнего;
• покупка недвижимости в рассрочку;
• новое жилье не имеет удобств;
• участие в долевом строительстве, если дом возведен менее чем на 50%.

Родители вправе обжаловать отказ органов соцзащиты в судебном порядке.

Когда сделка возможна

Без разрешения органов опеки продажа квартиры с долей, которой обладают несовершеннолетние, невозможна. Поэтому раньше, чем оно будет получено, разворачивать активную деятельность не стоит

Чтобы получить разрешение, важно удостоверить попечительский совет в том, что доля несовершеннолетнего ребенка в новом жилье будет эквивалентна или больше доли в продаваемой квартире

Исходя из вышесказанного, продажа квартиры, собственником доли которой являются несовершеннолетние граждане, возможна, если:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область

+7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

• Одновременно с продажей жилья на ребенка будет оформлена равноценная доля в купленной квартире, и он будет её собственником;
• Если покупка нового жилья не планируется, доля для не достигших восемнадцати лет будет предоставлена в любой другой квартире.

Если продали квартиру с детскими долями

Семьи с детьми переплачивали десятки тысяч рублей НДФЛ при продаже квартир с детскими долями. Все из-за материнского капитала. По сделкам начиная с 2017 года налог при продаже такого жилья нужно считать по-новому. Вот главное:

1. Если для покупки жилья использован маткапитал, при расчете НДФЛ доходы от продажи детских долей в квартире или доме можно уменьшать на расходы. Раньше по подаренным и переданным по соглашению долям так было нельзя.
2. Расходы должны оплатить родители или их супруги.
3. Распределять расходы между членами семьи нужно пропорционально долям. Если детям принадлежит по 25% в квартире, доходы от продажи этой доли уменьшаются на 25% расходов на покупку квартиры.
4. Это касается сделок по продаже жилья с 2017 года. Кто продал раньше, не сможет уменьшить или вернуть налог.
5. Если продали квартиру в 2017 или 2018 году и уже заплатили налог, подавайте уточненную декларацию, чтобы его вернуть.

Получение согласия второго родителя: как оформляется, где и что должно быть указано?

Рассматривая запрос на разрешение совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего, органы опеки учитывают мнение обоих родителей. Для осуществления продажи необходимо согласие двоих родителей, даже если они развелись. Согласие оформляется в произвольной письменной форме, либо на готовом бланке у нотариуса.

Данный документ должен содержать:

• Реквизиты свидетельства о заключении брака (или свидетельства о разводе).
• Паспортные данные родителя.
• Данные несовершеннолетнего (ФИО, свидетельство о рождении или паспорт).
• Информация о реализуемой квартире (адрес, доля ребенка, свидетельство о праве собственности несовершеннолетнего).
• Документ должен быть заверен у нотариуса.

Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей

Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.

Закон предусматривает следующие варианты:

• лично написать документ в районном отделе опеки;
• составить согласие в нотариальной конторе;
• составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).

В каких случаях можно не получать согласие второго родителя?

• если он лишен родительских прав (требуется решение суда);
• если он отказывается участвовать в жизни ребенка ( в таком случае, отправляется заказное письмо по месту пребывания родителя и в случае отсутствия ответа через 30 дней, в опеку предоставляется свидетельство об уведомлении);
• если он умер (требуется предоставить свидетельство о смерти);
• находится в розыске более двух месяцев (справка из УВД);
• более полугода отклоняется от выплаты алиментов (решение суда).

Если второй родитель отсутствует по причине длительной командировки, достаточно будет нотариально заверенного разрешения и заверения документа в консульстве страны по месту пребывания родителя.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире. Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке.

Продажа квартиры с ребенком осуществляется в зависимости от наличия у них имущественных прав и подразделяется на следующие виды:

• продажа недвижимости с несовершеннолетним ребенком собственником, в том числе владельцем доли жилья;
• реализация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, который обладает только правом проживания на территории жилища.

Защита прав малолетних осуществляется посредством вовлечения государственного учреждения опеки и попечительства, которые устанавливают правила продажи квартиры с несовершеннолетним в зависимости от ряда обстоятельств, включающих в себя:

• Способы приобретения прав на недвижимость – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследования и прочих способов получения прав;
• Наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и прочее;
• Возраст лица;
• Особенности продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в значительной мере влияет возраст несовершеннолетнего и наличие у него дееспособности:

1. С 18 или с 16 лет наступает полная дееспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или заключения брачного союза.
2. С 14 и до 18 лет наступает ограниченная дееспособность, позволяющая гражданам заключать незначительные сделки и участвовать в судьбе собственного имущества.
3. С 6 до 14 лет имеется только частичная дееспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но разрешает заключать мелкие бытовые договоры, например, покупки в магазинах.
4. Полная недееспособность до 6 лет, когда родители или иные представители малолетнего решают за него все необходимые вопросы.

В случае, если лицо является полностью дееспособным процедура реализации жилища с несовершеннолетним собственником, а равно и с реализацией жилья, если несовершеннолетний ребенок прописан, осуществляется в стандартном режиме без привлечения уполномоченных лиц. При таких условиях никаких проблем возникнуть не может.

Если же несовершеннолетнее лицо признано полностью или частично недееспособным, то главным условием для продажи квартиры с прописанными детьми или малолетним собственником является привлечение лиц, занимающихся защитой их прав. Только после получения их разрешения реализация жилого помещения позволяется.

Разрешения органов опеки на продажу квартиры должно содержать следующие пункты:

• разрешение органов опеки продать квартиру на тех условиях, которые обозначены в договоре купли-продажи;
• список требований к родителям и конкретный срок их выполнения, которые они должны выполнить, чтобы обеспечить жильем несовершеннолетнего;
• если ребенку не выделяется новое жилье, то условия открытия и раскрытия специального счета на несовершеннолетнего на который будут зачислены деньги от продажи;
• обязательство на родителей оповестить органы опеки о выделении собственности несовершеннолетнему и завершении сделки продажи квартиры.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

• заключения брака;
• эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

• запрос разрешения у опеки;
• визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Причины отчуждения квартиры

Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:

• Планирование переезда в другой город или район;
• Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
• Качественное улучшение жилищных условий;
• Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
• Денежная необходимость для расчетов по долгам.

Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире. Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире. Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.