Поиск

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Дорогая ошибка

Как отмечает Нелли Царева, при каждой новой переоценке кадастровая стоимость чаще всего повышается. При этом люди жалуются на то, что зачастую определенная государством стоимость не соответствует рыночным реалиям. «Это связано главным образом с тем, что при определении государственной кадастровой стоимости используется так называемый массовый способ определения стоимости объекта, то есть не учитываются все его индивидуальные характеристики, например, транспортная доступность, наличие различных коммуникаций, состояние объекта, его фактическое использование и другие», — объясняет эксперт.

Особенно болезненно завышенная кадастровая стоимость сказывается на коммерческой недвижимости. Во-первых, ставка налога больше – обычно 2% для объектов дороже 300 млн рублей и 1,5% для земли, в то время как для частной недвижимости она обычно не превышает 0,3%. Во-вторых, коммерческая недвижимость обычно больше и поэтому дороже жилой, к тому же и ошибки зачастую более значительные. «Это связано с тем, что индивидуальных характеристик у коммерческих объектов, которые влияют на их стоимость, больше. Так, например, только отсутствие или наличие коммуникаций на объекте влияет на стоимость до 45%, а при определении государственной кадастровой стоимости этот фактор часто не учитывается», — говорит Нелли Царева. Поэтому налоговые потери оказываются выше, чем при ошибке в оценке обычной квартиры.

Независимая оценка

Ввиду того, что кадастровая стоимость земли принята как основа для начисления налогов и установления ставки арендной платы, завышение этой стоимости приведет к дополнительным тратам, снижающим рентабельность объекта коммерческой недвижимости, строительства или производства.
Поэтому владельцы прибегают к помощи независимых оценщиков, которые занимаются рыночной оценкой недвижимости.
Кадастровая оценка отличается от рыночной тем, что дает оценку объекта в составе группы объектов. Рыночная оценка охватывает один объект, что позволяет установить реальную стоимость объекта с учетом многочисленных факторов, влияющих на цену. Рыночная стоимость – более точный показатель состояния объекта недвижимости, так как он учитывает конкурентоспособность объекта, цены на аналогичные объекты, расположенные поблизости от оценочного объекта. Получение подтверждения рыночной стоимости объекта дает право собственнику на такой вариант, как оспорить кадастровую стоимость.
В идеале обе стоимости совпадают по величине, но не редки случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную (как наиболее приближенную к реальной) в 2 − 3 раза. Естественно, собственник, не желая переплачивать, претендует на признание рыночной цены в качестве основы для расчета имущественного налога.
При несогласии обладателя объекта недвижимости с кадастровой стоимостью, установленной государственными органами, обладатель имеет право обратиться в коммерческую фирму с целью получить справку о рыночной стоимости объекта, чтобы затем подать в суд заявление на уменьшение кадастровой стоимости недвижимости.
Частные компании, получившие аккредитацию на работы по оценке объектов недвижимости, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости обязаны состоять в СРО, кадастровые инженеры – числиться в Едином государственном реестре кадастровых инженеров.
Справка, полученная от независимых оценщиков, поможет владельцу доказать завышенную кадастровую стоимость и станет основным аргументом в таком деле, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
При наличии справки о рыночной стоимости объекта недвижимости, полученной в установленном государственными органами порядке, владелец получает основание для обращения в суд, чтобы реализовать такое право, как обжаловать кадастровую стоимость объекта недвижимости. 
Согласно законодательству, в тех случаях, когда владельцу удается определить законными способами рыночную стоимость земельного участка, кадастровую устанавливают равной рыночной.

Как и кто определяет кадастровую стоимость

Орган, уполномоченный вести кадастровый учет недвижимости — Росреестр.

Кадастровая деятельность – это осуществляемая сотрудниками кадастровой службы работа, направленная на подготовку документации, содержащей сведения, необходимые для обеспечения кадастрового учета недвижимости и присвоения ему кадастрового номера.

Обязательной для включения в кадастр является информация о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

В государственную базу заносится материальный эквивалент, вычисляемый путем анализа спроса и предложения, существующего на рынке недвижимости на момент оценивания. Для этого используют метод массовой оценки, оценивая группы объектов, обладающих схожими свойствами, или, при отсутствии возможности сгруппировать объекты, метод индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Оценочные мероприятия проводятся раз в 3-5 лет.

Немного статистики: ваши шансы на успех в суде

Согласно статистическим данным по судебной практике, в 2014 г. было удовлетворено около 32% заявлений, направленных в Росреестр. За 2015 г. процент положительных решений составил 27%.

Судебная статистика содержит данные о том, что в 2014 г. по выше обозначенному виду исков положительные судебные решения были приняты в 70% случаев, в 2015 г. были удовлетворены 78% заявлений.

Статистика позволяет прийти к выводу, что для граждан наиболее результативным является прибегнуть к помощи суда, минуя комиссию. Это потребует увеличения временных затрат, однако, шансы на положительный результат будут значительно выше.

Как проводится кадастровая оценка

Кадастровая оценка проводится с целью установить и зафиксировать, во сколько оценена недвижимость, ведь эта цена в дальнейшем будет использоваться как кадастровая стоимость.
Заявку на проведении государственной кадастровой оценки предоставляют, например, руководители муниципалитетов, они же отравляют запрос в Росреестр на формирование списка объектов для оценки в выбранной области или регионе. После получения утвержденного списка из Росреестра, специалисты приступают к кадастровой оценке.
Законом предусмотрена возможность специалистам по оценке самостоятельно определять метод для расчета. По окончание работы оценщиков, их работу утверждает заказчик (муниципалитет или органы госвласти) и передают итоговые значения в Росреестр для их опубликования. 
При обращении в частную фирму с собственником заключается договор, определяется перечень объектов, входящих в состав владений, например, гараж, сарай, баня и т.п. Далее проводится анализ рынка недвижимости в ближайшей области, а не просто в том регионе, где объект находится, так как другие, максимально приближенные объекты, являются более точными ориентирами.
Кроме того, оценщики должны учесть дополнительные факторы, влияющие на стоимость объекта, например, открытие крупных предприятий в регионе, крупных объектов социального значения (железнодорожный вокзал, аэропорт, база отдыха) − все это увеличит стоимость объекта.
С использованием специальных методик и применением формул оценщики определяют кадастровую стоимость объекта недвижимости и предоставляют отчет собственнику, а он уже передает бумагу в Росреестр. Сотрудники этого ведомства вносят информацию в ЕГРН.
Самый быстрый и недорогой − массовый метод определения цены объекта. Действует он при условии, что собственник владеет типовым объектом, обсчет не требует индивидуального подхода, исследования подобных объектов проводятся оценщиками часто, поэтому у них имеются вся необходимая справочная информация, в том числе, и как снизить кадастровую стоимость недвижимости, если она является типовой.

Литература по оценке кадастровой стоимости недвижимости

  1. Каминский — Кадастровая оценка — сотрудничать нельзя противостоять
  2. Дубовик — Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли
  3. Налог по недвижимости от КС (нормативка)
  4. Пылаева — Фазы стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости
  5. Радченко — Нас явно недооценивают
  6. Шогин — Кадастровая оценка — иной взгляд на порядок проведения
  7. Карцев — Оценка ОКСов при оспаривании кадастровой стоимости
  8. Карцев — Рекомендации по подготовке отчетов для оспаривания кадастровой стоимости
  9. Карцев — Оценка для оспаривания
  10. Карцев — Рекомендации к отчетам по оспариванию
  11. Карцев — Рекомендации по подготовке отчетов в рамках оспаривания
  12. Смоляк С.А. О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости
  13. Коростелев — Кадастровая оценка. Итоги 2016
  14. Козин,Кузнецов — Расчет прибыли предпринимателя при оценке ОКС для оспаривания кадастровой стоимости
  15. Ильин — Оценка ОКС для целей оспаривания
  16. Грибовский — К вопросу об уменьшении количества оспариваний кадастровой стоимости.pdf

Кому имеет смысл делать переоценку

Определение рыночной стоимости и оспаривание кадастровой оценки – задача трудоемкая и недешевая. Для начала необходимо заказать у специалистов отчет о рыночной стоимости объекта и получить на него положительное заключение СРО. Затем отчет проходит защиту в комиссии при Росреестре, а в случае отказа комиссии от пересмотра отчет буде защищаться уже в суде.

Это достаточно дорогая услуга. Например, в компании «Сенат», которая работает с юрлицами и специализируется на оспаривании оценки земли и коммерческой недвижимости, стоимость комплекса работ для одного объекта в Москве составляет от 350 000 до 600 000 рублей. Конечно, в компаниях, работающих с частниками и более простыми объектами, стоимость будет ниже, но все равно речь идет о десятках тысяч рублей. Поэтому до того, как начинать тяжбу, нужно понять, будет ли от нее экономический эффект. Расходы на проведение процедуры окупятся в случае серьезного снижения налогового бремени.

Одна из читательниц попросила в ходе онлайн-конференции оценить целесообразность оспаривания кадастровой стоимости ее квартиры. Кадастровая стоимость составляет 7,2 млн рублей, в то время как на рынке такую квартиру можно продать, по словам читательницы, максимум за 6,5 млн рублей. По подсчетам Наталии Жижкун, итоговая экономия в этом случае составит всего 700 рублей в году. Естественно, в этом случае экономический эффект от процедуры снижения кадастровой стоимости будет отрицательным.

Судебный

Все судебные процессы касаемо урегулирования вопросов и споров о кадастровой стоимости объектов регламентируются 25 главой КАС России. Перечень требований, которые можно предъявить в суде:

  • Оспаривание решений или действий Комиссии Росреестра;
  • Проведение экспертизы для определения рыночной стоимости объекта;
  • Кадастровая переоценка объекта в связи с использованием в предыдущей экспертизы неверных данных или допущении ошибок и неточностей в расчетах.

Вернуть переплаченные налоги при оспаривании кадастровой стоимости невозможно в ходе одного судебного процесса, так как эти вопросы являются компетенцией разных судебных инстанций. При необходимости возврата переплаченных денежных средств нужно соблюдать последовательность действий: сначала получить решение суда о пересмотре кадастровой стоимости, проведение новой экспертизы, и только после можно подать иск о возврате денег по переплаченным налогам.

Отвечать на иски обязаны Росреестр или орган, который вынес решение об утверждении результатов кадастровой оценки.

Срок для оспаривания в суде строго ограничивается законом. Он составляет 5 лет с даты включения данных об оспариваемом объекте в Госкадастр недвижимого имущества. Исключение составляют случаи, когда на период обращения в суд оспариваемые данные в Госкадастре уже обновлены – тогда они не могут быть оспорены.

На рассмотрение дела по закону суд имеет 2 месяца, но этот период может быть продлен еще на месяц при необходимости. О заседании для вынесения результатов суд сообщает всем сторонам в письменном виде. Характерно, что в этом случае дело будет рассмотрено, даже если стороны не явятся на процесс.

Все доказательства по делу, на которые ссылаются истец и ответчик, они должны предоставлять суду самостоятельно. В случае если существуют веские аргументы, по которым стороны лишены доступа к необходимой информации, у них есть право подать ходатайство о помощи суда в привлечении таких доказательств. При этом суд может по собственной инициативе привлекать такие данные, если в этом есть острая необходимость.

Пересмотр кадастровой стоимости судом в случае, когда заявитель – участник коллективной (долевой) собственности, проводится не по долям, а целостно. Мнение остальных участников долевой собственности не являются основанием для отклонения иска, но могут быть учтены в процессе разбирательств. Все параметры процесса подкреплены законом.

Зачем и когда нужно пересматривать кадастровую стоимость

С 01.01.2015 в РФ началась реконструкция процедуры налогообложения объектов недвижимости для частных лиц. Первыми перемены на себе ощутили 28 областей, а уже в 2020 году все регионы проводят вычисление налогообложения по новой схеме.

Снижение кадастровой стоимости некоторых объектов частной собственности, налоговая база которых исчисляется по этому показателю, поможет снизить налог на имущество физических лиц. К таким объектам относятся:

  • Жилые дома и здания, которые не числятся на балансе предприятий в качестве основных средств (сюда относятся также земельные участки, строительство);
  • Квартиры;
  • Автомобильное (парковочное) место или гараж;
  • Комплекс недвижимости;
  • Недостроенные здания;
  • Другие здания и сооружения (соответственно п. 1 ст. 401 НК РФ).

Учитывая нововведения, расчет налоговой базы ведется не по инвентаризационной стоимости, как было раньше, а по кадастровой. Этот показатель стараются прировнять к цене недвижимости на рынке, чтобы налог был релевантным. Но существуют случаи, когда отсутствие достаточного количества материалов или некомпетентность сотрудников госслужб, неточности в расчетах приводят к завышению показателя, и, как следствие, необоснованному увеличению налога.

Одной из частых причин, по которым может понадобится внеочередная кадастровая переоценка, является колебание цены недвижимости на рынке. Логично, что заведомо переплачивать налог владельцу недвижимости не выгодно. Так как периодичность государственных кадастровых экспертиз 2-3 года, гражданам приходится прибегать к оспариванию и пересмотру кадастровой стоимости, и, соответственного размера самого налога.

В деле понадобиться привести неоспоримы аргументы, чтобы доказать неправильность определения показателя. Вернуть переплаченные в виде налога государству деньги не выйдет, а вот избежать дальнейшей переплаты вполне возможно. Самостоятельно сделать это неопытному человеку достаточно сложно. Рекомендуем воспользоваться услугами специалистов, так нервы и деньги будут целее.

Стоимость юридических услуг

Переоценка недвижимого имущества – длительный процесс, как правило, для принятия решения будет проведено несколько судебных заседаний. При отсутствии у участников процесса подтверждающих их позицию документов суд откладывает заседание с целью предоставить сторонам время для сбора документации. Рассматривая исковое заявление, суд должен принять окончательное решение в срок, ограниченный двумя месяцами со дня подачи.

Услуги юриста оцениваются индивидуально для каждого отдельного случая. Размер оплаты юридической помощи является конфиденциальной информацией.

В заключении предлагаем посмотреть очень толковое видео, где все возможные действия расписаны по шагам:

Надеюсь, теперь вам гораздо понятнее, и откуда берется кадастровая стоимость, и что делать, если она завышена.

Список необходимых документов

Обоснование позиций сторон во время оспаривания кадастровой стоимости лежит на них самих. Законодательство обязывает также лицо, которое инициировало процедуру, предоставить в инстанцию, рассматривающую заявление, доказательную базу, которая свидетельствует о наличии неучтенных особенностей объекта, событиях, которые повлияли на ситуацию, а также подтверждение о колебаниях цен на рынке недвижимости касательно оспариваемого объекта.

Заявитель готовит пакет документов, которые способны защитить его права и доказать правоту. Спорную ситуацию можно решить двумя путями:

  1. Досудебный (комиссия по решению споров о результатах определения кадастровой стоимости);
  2. Судебные разбирательства.

Досудебный метод имеет преимущество: процент положительного решения в пользу заявителя очень высок, сроки и стоимость процесса при этом намного ниже.

В оба учреждения нужно направить комплект документов, состоящий из заявления и утвержденного законодательством списка дополнительных бумаг:

— Документальное подтверждение применения неверных сведений при определении кадастровой стоимости;
— Выписка из ЕГРН, которая содержит оспариваемое заключение (кадастровую стоимость);
— Отчет с определением рыночной цены недвижимости на момент проведения кадастровой оценки и вынесения оспариваемого результата на электронном и бумажном носителях;
— Заключение эксперта компании, проводящей кадастровую оценку, о соответствии вышеуказанного отчета всем госстандартам и нормам оформления (в электронном и бумажном формате);
— Заверенная нотариусом ксерокопия документа, удостоверяющего право собственности на оспариваемый объект (в случае если заявитель – собственник);
— Документальное подтверждение об выявлении кадастровой или технической неточности (в случае подачи заявления на основании использования неверных данных про объект недвижимости, которые были применены во время кадастровой экспертизы).

При подаче иска напрямую в судовые инстанции также понадобиться собрать следующий перечень документации:

— Документ, свидетельствующий о получении участниками процесса копий искового заявления, на основании которого был начат процесс (или копии других документов, обязательных к ознакомлению всеми сторонами);
— Документальное подтверждение о своевременных налоговых отчислениях;
— Доверенность для лиц, представляющих интересы заявителя в суде, с целью подтверждения их полномочий;
— Документация, свидетельствующая об правильном прохождении установленного законодательством РФ порядка на предмет досудебного решения спора (для юрлиц).

Если список документов не собран или частично не укомплектован, заявление могут не принять или оставить без рассмотрения.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Если неправильно рассчитанная кадастровая стоимость негативно влияет на права и обязанности собственника, то владелец имущества имеет право на оспаривание кадастровой стоимости.
Закон регламентирует порядок действий, которые позволят обладателю имущества осуществить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На пересмотр кадастровой стоимости собственности имеют право претендовать:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо;
  • органы муниципальной и государственной власти (на объекты государственной или муниципальной власти).

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2019 году возможно на основании следующих обстоятельств:

  1. Кадастровая стоимость рассчитана на основе недостоверной справочной информации.
  2. Рыночная цена рассчитана уполномоченным на это представителем и на день, на который установили его кадастровую стоимость.

Если при наступлении указанных обстоятельств, по итогам полученного значения кадастровой стоимости обладатель объекта несет дополнительные расходы (физлицо, юрлица, муниципальные и госвласти) может подать заявление на пересчет кадастровой стоимости.
К запросу с требованием оспорить кадастровую стоимость недвижимости обладатель имущества обязан предоставить пакет с документацией:

  1. Заключение о кадастровой стоимости (заказывается в Росреестре), которая содержит оспариваемую информацию.
  2. Копию правоустанавливающего документа, заверенного нотариусом, подтверждающего право обладателя собственности на объект.
  3. Факты о недостоверности справочной информации, использованной при расчете кадастровой стоимости (если обстоятельством для оспаривания является именно это).
  4. Заключение (на бумаге и в электронном виде одновременно) о том, кем, когда, как и какая установлена рыночная стоимость недвижимости (причина подачи запроса – установка истинной рыночной цены).

При отсутствии даже части документации – заявление принято не будет.
Оспорить слишком высокую кадастровую стоимость может каждый владелец недвижимости, чтобы не переплачивать налог за владения.
Чтобы оспорить неверно установленную цену на собственность по кадастру, физлица могут выбрать, куда обратиться: сразу в суд или воспользоваться правом досудебного признания результатов расчета недействительными в Росреестре.
Для физлиц обращение в Росреестр для рассмотрения заявления досудебной комиссией выгоднее судебного разбирательства. Срок пересмотра ограничивается одним месяцем, и госпошлину не платить, а еще суд остается в качестве последней инстанции, в котором и приговор комиссии можно оспорить.
Остальным владельцам имущества или уполномоченным лицам, представляющим интересы государственных структур, законодательство не позволяет избежать досудебной комиссии.
Собрав бумаги, согласно которым можно установить существенную разницу между стоимостями, приложив доказательства прав собственности, владелец с любым статусом (физлицо, юрлицо, представитель муниципальной или госвласти) отправляет их на комиссию. Если ее решение налогоплательщика не удовлетворяет, он перенаправляет бумаги вместе с квитанцией по оплате пошлины в суд.
К сожалению, даже при решении судьи, признавшего факт неправильного расчета кадастровой стоимости имущества, владельцу не удастся вернуть переплату, уплаченную до пересчета.
 

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: квартиры, дома или земли

Стоимость объекта, внесенная в кадастр, может в ряде случаев превышать рыночную, а ведь именно она напрямую влияет на размер взимаемого налога на недвижимость (например, земельного налога).

Итак, что делать, если кадастровая стоимость квартиры или земельного участка выше рыночной, можно ли ее снизить? Если собственник полагает, что стоимости его имущества дана завышенная оценка, и хочет осуществить её снижение, законом ему предоставлена такая возможность. При наличии оснований полагать, что информация о недвижимости и государственная оценка проведена на основании ошибочных данных, собственник может прибегнуть к услугам независимых оценочных компаний. Такое обращение делается с целью оценки его собственности, осуществив которую, компания предоставит отчет, играющий важную роль в процессе, направленном на изменение «официальной» стоимости в сторону уменьшения.

Согласно законодательству РФ существуют 2 способа оспаривания:

Досудебный процесс

Деятельность, связанная с изменением стоимости недвижимости, осуществляется территориальными комиссиями, работающими при каждом Управлении Росреестра.

Привлекать или нет комиссию к процессу снижения стоимости объекта (к примеру, земельного участка), собственник вправе решать самостоятельно. Однако этот шаг способствует упрощению процедуры, уточнению данных о стоимости недвижимости и определению цены объекта, наиболее приближенной к рыночной.

Внесудебный процесс состоит из нескольких этапов:

  1. В комиссию направляется заявление.
  2. Заседание по рассмотрению заявления.
  3. Письменное уведомление о результате рассмотрения.

Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней после подачи.

Решение комиссии оформляется в письменном виде и направляется заявителю. Секретарь комиссии уведомляет заявителя о принятом решении в течение 5 дней.

Документы, необходимые для подачи заявления на комиссию:

  1. Заявление, содержащее личные данные заявителя и описание ситуации, требующей вмешательства комиссии.
  2. Справка о результатах оценки недвижимости.
  3. Документы, подтверждающие право собственности, заверенные нотариусом.
  4. Документальные доказательства недостоверности сведений о стоимости недвижимого имущества.
  5. Отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости.

После рассмотрения заявления комиссией выносится заключение о положительном или отрицательном решении вопроса о переоценке недвижимости. При отрицательном решении в заключении должны быть изложены мотивы отказа удовлетворить требования заявителя.

Судебный процесс

Если собственник (простой гражданин или ИП) здания, земельного участка или иного объекта недвижимости не согласен и желает поспорить с выводами комиссии, законом ему предоставляется право на подачу искового заявления в суд.

Как указано в ст. 24.19 Закона РФ «Об оценочной деятельности», исковое заявление можно подать только в Арбитражный суд.

Документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества в суде:

  1. Исковое заявление.
  2. Документы, подтверждающие право собственности, заверенные нотариусом.
  3. Справка о стоимости объекта.
  4. Документальные доказательства недостоверности сведений о недвижимости.
  5. Отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимого имущества.
  6. Заключение экспертизы, выполненное специалистами организации оценщиков, подтверждающее, что отчет об оценке рыночной стоимости отвечает требованиям закона РФ об оценочной деятельности.

В исковом заявлении могут быть заявлены следующие (безусловно, справедливые) требования:

  1. Установить рыночную стоимость недвижимого имущества.
  2. Изменить кадастровую стоимость, основываясь на установлении факта предоставления недостоверной информации об объекте.

Обращаясь для решения вопроса в суд, нужно уложиться в пятилетний срок с момента внесения сведений о стоимости в кадастр. Ведь за этот срок все равно произойдет переоценка, даже без суда.

Возможные ошибки

В процессе спора важно избегать следующих типичных ошибок:

  1. ошибки, связанные с датами.
  2. ошибки, связанные с формулировками.
  3. ошибочный выбор ответчиков.
  4. экспертиза СРО.

Подробнее смотрите в этом видео:

Оспаривание кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости приближенной к рыночной, используются методы массовой оценки (расчет может быть основан на статистических данных и анализе средних цен в районе расположения того или иного объекта и часто не отражает реальных факторов влияющих на объект оценки, когда массовой оценкой занимается, удаленно, оценщик в Москве, а объект расположен в г.Кирове или Кировской области). Отсюда и возникает существенная погрешность и искажение рыночной стоимости здания, офиса, недвижимого имущества и необходимость уменьшить полученную кадастровую стоимость.

Основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

  • Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, например местоположение, вид разрешенного использования, площадь и другие;
  • Завышенная рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости могут быть учтены индивидуальные особенности объекта недвижимости, например рельеф, конфигурация, износ и другие, что не учитывается при проведении массовой оценки.

Пересмотр (оспаривание) результатов оценки кадастровой стоимости допускается с привлечением независимых оценщиков, которые повторно проводят расчеты для определения индивидуальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Далее есть два варианта развития ситуации:

1. Отчет представляется в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

2. В суд, если разрешение спора во внесудебном порядке невозможно.

Юридическая практика с начала 2014 года показывает, что бывают расхождения между рыночной стоимостью и кадастровой до 30-50 процентов.

Как оспорить

Если человек не согласен с кадастровой оценкой, он может ее оспорить. Это можно сделать в суде и специальной комиссии при Росреестре. Причем физические лица при желании могут пойти сразу в суд, тогда как для юридических лиц обязательно предварительное обращение в комиссию. По словам юристов, на практике с помощью процедуры снижения кадастровой стоимости можно добиться уменьшения налога в среднем на 40-50%, а в некоторых случаях – на 80-85%.

Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нужно подать в комиссию заявление и приложить следующие документы: кадастровую справку с указанием оспариваемой стоимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости объекта. В течение семи дней комиссия должна подтвердить поступление заявления, а на рассмотрение отводится месяц. После принятия решения комиссия обязана сообщить о нем в течение пяти рабочих дней. Если комиссия не согласилась пересматривать кадастровую стоимость, можно обратиться в суд. Вероятность снизить кадастровую стоимость в досудебном порядке, по словам Нелли Царевой, составляет, как правило, 25-30%.

При этом нужно иметь в виду, что при следующем плановом пересмотре кадастровой стоимости комиссия не обязана руководствоваться предыдущим снижением. Поэтому не исключено, что кадастровую оценку вновь придется оспаривать. «При проведении каждой переоценки (на территории города Москвы каждые два года) необходимо анализировать новую кадастровую стоимость, проводить анализ возможного снижения до уровня рыночной и принимать решение о проведении процедуры снижения кадастровой стоимости объекта при наличии экономического эффекта», — говорит Нелли Царева.

Суд рассудит

Альтернативный путь пересмотреть кадастровую стоимость – подать иск в верховный суд общей юрисдикции субъекта РФ (ГПК РФ, ст. 26, п. 8). Стоит отметить, что такие суды получили право рассматривать подобные дела только с июня этого года.

Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки (или об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров). В качестве ответчика необходимо указать кадастровую палату региона, в котором находится спорный объект недвижимости, а комиссию по рассмотрению споров – как третье лицо.

В иске собственнику необходимо обосновать, почему он не согласен с кадастровой стоимостью, какие его права и интересы нарушаются тем, что её размер определён неверно, почему размер определён неверно, и какими документами это подтверждается (ГПК РФ, ст. 131).

Согласно ГПК РФ (ст. 132), к исковому заявлению нужно приложить:
— копии иска по числу ответчиков и третьих лиц;
— кадастровый паспорт объекта недвижимости;
— правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
— документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке (если кадастровая стоимость оспаривается на этом основании);
— отчёт оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату кадастровой оценки (если кадастровая стоимость оспаривается, так как определена неправильно);
— копию решения комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (если оспаривается этот отказ);
— копии всех документов по числу ответчиков и третьих лиц;
— квитанцию об оплате госпошлины в 200 руб.

Согласно ГПК РФ (ст. 154), дело должны рассмотреть за два месяца, однако на практике процесс может затянуться. К тому же подача иска в суд требует большего числа сопроводительных документов, чем подготовка заявления в комиссию по рассмотрению споров.

Когда требуется кадастровая оценка

Государственными органами сформирован госкадастр, включающий в себя все земельные участки на территории РФ, объединенные в систему. Утвержденным по границам участкам присвоен идентификационный номер – кадастровый.
Таким образом, можно утверждать, что кадастровая стоимость – это цена недвижимости, зафиксированной в госкадастре недвижимости.
Рассчитанная таким образом стоимость рассматриваемого объекта фиксируется в Едином реестре и одновременно признается основой для расчета налоговых удержаний и платы в качестве аренды.
Кадастровая оценка нужна, чтобы понимать сколько стоит недвижимость, в отношении которой планируется производить какие-либо действия, а никаких объектов для сравнения установить не представляется возможным. Это касается как жилой, так и не жилой недвижимости, а также земельных участков.
Чтобы приобрести или взять в аренду объект недвижимости, требуется знать его стоимость по госкадастру. Переоценка, кстати, происходит перед каждой сделкой по продаже, дарению или аренде.
Требуется установление кадастровой стоимости и для подписания кредитных обязательств, где в виде залога используется объект недвижимости.
Показатель из госкадастра признается начальной ценой за участок земли, выставляемый на торги.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий