Банкротство застройщика при долевом строительстве

На что могут рассчитывать дольщики

Преимуществом дольщиков является то, что законом установлено их право требовать возврата вложенных средств в любой удобной форме: деньгами или квартирой, тогда как юридические лица могут рассчитывать только на требование денег. Дело в том, что денежной массы должника часто не хватает на удовлетворение требований всех лиц, находящихся в реестре, даже после распродажи имеющегося имущества. И возмещения придется ждать очень долго, если вообще удастся что-то получить. А если дольщик затребует в качестве компенсации долю жилой площади, при удовлетворении требования судом, жилая площадь будет исключена из денежной массы и не может быть проданной. Она достается дольщику. Но здесь есть свои нюансы и условия.

Важно! Дольщик имеет право в любой момент изменить свое решение и вместо жилья затребовать деньги. Это целесообразно при возникновении определенных обстоятельств.

Способы получения жилья дольщиком при банкротстве застройщика

Кроме предъявления требований в денежном выражении, дольщики могут затребовать жилье при определенных условиях (это регулируется законодательством).

Варианты требований о передаче жилых помещений:

1. Признать право собственности на квартиру. Это идеальный вариант, но возможен он только тогда, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, а также подписан акт приема и передачи жилого помещения между сторонами. При признании права собственности дольщик получает квартиру и оформляет свои права на нее. Но такое случается очень редко, так как компании чаще банкротятся на более ранних стадиях строительства.
2. Передать жилой объект дольщикам. Такой вариант возможен, если дом уже принят комиссией, но акт не подписан. Люди соглашаются на получение квартир даже без отделки и без функционирования некоторых инженерных систем коммуникации, лишь бы получить что-нибудь. Недостроенный дом передается в пользование дольщикам при соблюдении определенных условий:

• получено согласие более 50% кредиторов четвертой очереди;
• после раздачи квартир остается имущество, реализация которого позволит выплатить должнику обязательные расходы;
• строящийся объект не находится в залоге у третьих лиц;
• квартир достаточно, чтобы разом удовлетворить требования всех участников проекта.

Передать строящийся объект дольщикам для завершения строительства собственными силами. Этот способ наиболее затратный с экономической точки зрения. Дольщики создают кооператив и заканчивают строительство за счет собственных средств. Такой вариант целесообразен, когда строительная компания обанкротилась на последних этапах строительства и для завершения требуется сумма, которую под силу собрать дольщикам сообща. Передать недостроенный объект новому застройщику для завершения работ. Этот вариант хорош и выгоден для дольщика в том случае, когда проблемы у нынешнего застройщика возникли уже на начальных этапах стройки. Новый застройщик берет на себя все обязательства по долгам и завершает начатое дело, однако может затребовать дополнительные денежные средства от дольщиков для того, чтобы привести в порядок дела. В запущенных случаях, когда шансы получить возмещение от застройщика ничтожно малы, следует согласиться на такой вариант. Лучше найти еще немного средств, чем потерять все вложенное, да еще и остаться без жилья. Подобная практика введена с конца 2015 года.

Таким образом, какой вариант требований выбрать, зависит от ситуации и конкретно от того, на какой стадии строительства застройщик признан банкротом.

Дополнительные требования дольщиков

Кроме возврата финансовых вложений в денежной или натуральной величине, дольщик может подать иск в судебные инстанции для взыскания различных неустоек и компенсаций за моральный ущерб. К ним относятся:

• компенсация морального ущерба, полученного дольщиком в связи со срывом сроков сдачи объекта;
• компенсация неустойки, которая по условиям договора начисляется при его нарушении сторонами;
• начисление и выплата процентов за то, что застройщик пользовался деньгами дольщика.

Получение подобных компенсаций и возмещений возможно при наличии ликвидных активов у обанкротившегося застройщика, которых хватает на покрытие требований всех кредиторов.

Попадет ли нежилое помещение в конкурсную массу?

Имеется объект долевого строительства — жилой многоквартирный дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже.

Застройщик с середины прошлого года находился в процедуре банкрокротства (стадия наблюдение).

В середине этого года застройщик подписал мировое соглашение со всеми кредиторами и дольщиками, поэтому арбитражный суд приостановил процедуру банкротства. Сейчас объект сдан. Застройщик подал заявление на расторжение мирового соглашения и должен вернуться к процедуре банкротства (сначала наблюдение, потом конкурсное производство).

Вопросы: 1) Если объект сдан (т.е. получено от мерии разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), означает ли это, что нежилые помещения не попадут в конкурсную массу? 2) Если подписать Акт приема-передачи нежилого помещения от застройщика дольщику, является ли это гарантией того, что это помещение не попадет в конкурсную массу?

06 Декабря 2013, 16:58, вопрос №321453 Евгений, г. Новосибирск

1. ,

800 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) получен гонорар 25% 191 ответ 63 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте Евгений.

ФЗ о Банкротстве содержит положения об оспаривании сделок должника. В случае если сделка существенно ухудшит финансовое положение должника (например товар продан по существенно более низкой чем рыночная цене, безвозмездное отчуждение имущества и т.д.) такие сделки могут быть оспорены по заявлению кредитора или конкурсного управляющего. Соответственно после этого имущество в конкурсную массу попадет.

Так что если после тех действий, которые вы описываете, финансовое положение ухудшится, шансы оспаривания сделок и дальнейшего попадания имущества в конкурсную массу достаточно велики. 06 Декабря 2013, 17:08 0 0 7,6 Рейтинг Правовед.ru 6810 ответов 2887 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка

Какие еще есть варианты

Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.

Возмещение из компенсационного фонда

Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:

• информационная поддержка граждан;
• финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
• выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.

Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.

Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:

• заявление о выплате возмещения;
• копию паспорта;
• выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.

Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.

Обращение к третьим лицам

Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.

В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.

Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.

Реестр обманутых дольщиков

В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.

Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.

Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:

• информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
• распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
• поиск инвесторов для финансирования строительства.

Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждый
участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти
суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества
в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками,
предусмотренными законодательством.

Варианты позиции дольщика

О том, что делать обманутым дольщикам, если им грозит потеря
собственности и финансов, установлено законом. Это должно быть взыскание,
нацеленное на признание права собственности на квартиру, или же денежное
требование. Документация с таким содержимым помещается арбитражным управляющим
в реестр требований, объединяется с другими бумагами.

Юрист по банкротству часто дает совет параллельно с основным
запросом выдвигать требование соблюдение таких прав, как переуступка и
моральный вред. Адвокаты считают, что это еще один способ получить чуть больше
денег в качестве возврата средств после неудачного вложения.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Но в случае наличия недостроенного помещения, дольщики также
могут организовать создание ЖСК (при банкротстве застройщика). Это касается как
жилых, так и нежилых конструкций. Жилищно-строительный кооператив, созданный с
целью достройки дома, будет поставлен перед вопросом возмещения запросов
участников этим методом уже через 2-6 месяцев после официального создания.

Если вы хотите действовать таким путем, стоит учесть, что
велика вероятность необходимости вложения дополнительных средств. Ведь очередь
под номером один и два остается, созданы они были раньше, следует считаться и с
их правами, желаниями. Будет иметь место и паевые взносы, как способ завершить
строительство. То есть, передача жилых помещений в распоряжение ЖСК тоже
вариант решения, но он требует усилий и учета особенностей такого положения
дел.

Как защититься от возможных негативных последствий банкротства застройщика

Подписание договора ДДУ сопряжено с риском, разумно обезопасить
свои вложения от непредвиденных ситуаций. Для этого можно просто регулярно
проверять, нет ли угрозы для компании стать банкротом или сразу застраховаться.

Проверка

Действия дольщика не должны ограничиваться подписанием ДДУ,
важно быть в курсе событий, происходящих на строительной площадке и в делах.
Все участники дела могут проверять на сайте арбитража. Это поможет раньше
получить информацию о статусе компании

Как проверить застройщика:

1. В
   графе «участник» ввести название застройщика, можно еще вписать
   идентификационный код налогоплательщика.
2. Появится
   список дел, и если среди них имеется банкротный иск.
3. Но
   не каждый такой документ дает стопроцентный признак банкротства.

Если сумма долгов превышает 300 тыс., а выплата, согласно
решению суда, просрочена более чем на три месяца, то можно считать ответ
положительным. Но во многих других случаях это может подать в суд пара истцов и
обычно без веских оснований. Тогда переживать не стоит.

Оформление страхования

Страховка позволяет получить выплату финансов, если
произошла непредвиденная ситуация, застала врасплох. Иногда просто очередь не
доходит до погашения требований, поскольку деньги закончились. Это разумный
вариант, так как защищены не все участники обычно, а лишь первые в очереди.

Но важно при этом помнить, что фирма-страхователь должна
быть надежной. Иначе не успеет застройщик обанкротиться, как страховщики
потеряли лицензию

Клиент остается в такой ситуации дважды в проигрыше.

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Так что же делать дольщику, если он узнал о том, что застройщик оказался банкротом, и квартира его так и не будет построена?

Для начала необходимо предъявить свои требования о становлении членом реестра кредиторов. Искомый реестр начинает вестись с того момента, как дело о признании банкротства инициируется в отношении компании, ранее отстраивающей ваше потенциальное жилище. Если преминуть данным советом, в результате можно остаться ни с чем, так как никто бегать за вами не станет.

И не потому, что у нас «неустроенное» государство, а потому, что закон четко оговаривает данный момент. Согласно ему, все те, кто хочет вернуть часть положенных средств, должны незамедлительно заявить свое право на получение компенсации от банкрота, принуждать же его к возврату средств без вашего заявления никто не станет.

Подача заявления о включении в обозначенный список должна производиться в арбитражный суд, который занимается рассмотрением дел о банкротстве. Когда суд изучит переданные вами документы, будет вынесено соответственное решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр.

Для получения компенсации дольщик должен сам активно заняться данным вопросом

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Согласно букве закона, в рамках признания застройщика банкротом, закон занимается установлением определенных сроков, которые даются на включение требований кредитора в реестр. Во время прохождения такого этапа, как наблюдение, дольщику дается всего один месяц на то, чтобы осуществить направление требований. В этом случае, вы получите возможность стать участником первого собрания кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроя.

Если же дольщик еще не успел этого сделать, то впоследствии, на этапе конкурсного производства у дольщика будет еще два месяца для того, чтобы подать его требования.

Отсчет обозначенных сроков начинается непосредственно с того момента, когда управляющий организацией гражданин направляет кредиторам уведомления о:

• начале процедуры присвоения статуса банкрота застройщику;
• открытии соответствующего реестра требований кредиторов.

Дольщики получат уведомление о том, что застройщик заявил о своем банкротстве, непосредственно от арбитражного управляющего

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Выплата денежной компенсации всем лицам, которым задолжала организация, будет зависеть от того, какая очередность оных установлена по закону. Если говорить относительно очередности, актуальной в случае со строительными компаниями, она будет следующей.

Таблица 1. Очередность на получение компенсации от банкрота-застройщика

Выдержка из ФЗ №127 Статьи 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Получается, что хоть дольщики идут и не в первой очереди, их шансы на возврат части затраченных средств высок, так как закон все же выделил их приоритетными получателями над оставшимися кредиторами учреждения.

Покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи

Бывает так, что граждане, предварительно отдавшие застройщику средства на строительство их будущего жилья, оформили с компанией официальные отношения не на основании договора долевого участия, а на основании предварительного договора о покупке имущественного объекта.

Такие покупатели не могут претендовать на получение компенсации, но лишь до тех пор, пока не добьются через суд переквалификации их договоров в сделку о долевом участии. В подавляющем количестве случаев суды соглашаются с данным требованием.

Если квартира была куплена не по договору долевого участия, вам придется обращаться в суд для переквалификации имеющегося у вас документа

Как направить заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений?

Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства.

При банкротстве девелопера дольщики попадают в третью очередь, тогда как остальные кредиторы выстраиваются за ними. Им позволительно выбирать, деньгами или передачей квартиры с ними рассчитаются.

Из-за банкротства стройфирмы дольщик понес убытки? Их тоже ему компенсируют. Если будет, конечно, чем.

Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:

• граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
• штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
• дольщики;
• все прочие заимодавцы.

А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.

Если вам уже стало достоверно известно о том, что компания-застройщик начала банкротиться, то стоит поторопиться с подачей заявления о включении в реестр. Так как сроки включения ограничены законом.

1. После введения процедуры наблюдения.

В нашем примере наблюдение было введено только 20.01.2016 года.

1. После введения процедуры конкурсного производства.

В соответствии с абз 3 ч. 1 ст. 142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении реестра требований о передаче жилых помещений установлен двухмесячный срок его закрытия. В рамках процедуры конкурсного производства дольщик может обратиться в судебный орган с соответствующим требованием в течение 2 месяцев со дня опубликования информации о начале конкурсного производства.

Вместе с тем, согласно судебной практике суд может восстановить пропущенный по уважительной причине срок подачи соответствующего заявления. К уважительным причинам можно отнести – болезнь, длительную командировку, неполучение уведомления от конкурсного управляющего.

При подготовке заявления о включении в реестр нужно учесть следующие требования закона.

К заявлению о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо приложить следующие документы:

• договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
• документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
• копия паспорта дольщика;
• кредитное соглашение, если есть;
• документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Обратите внимание! Если застройщик просрочил сдачу дома, то вы можете потребовать в заявлении и взыскания неустойки, а также компенсации  морального вреда. https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

В самом заявлении необходимо указать следующие сведения:

• название арбитражного суда и его адрес;
• данные застройщика и управляющего;
• данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
• данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
• требование о включении в реестр.

Обратите внимание! Оплачивать госпошлину не нужно

Согласно закону требования дольщиков относятся к третьей очереди. Сначала будут удовлетворяться требования о компенсации морального вреда, зарплаты работникам строительной компании. Затем только требования дольщиков. Остальные кредиторы смогут получить свои деньги только после дольщиков.

После того как с документами вы определились, нужно узнать адресата. В нашем случае документы понадобятся в трех экземплярах, так как направлять их нужно будет 3 адресатам:

• застройщику;
• временному (конкурсному) управляющему;
• в арбитражный суд.

Узнать данные по управляющему можно на сайте арбитражного суда в определении о введении наблюдения или конкурсного производства.

Кого считают застройщиками при банкротстве?

При нормальных обстоятельствах застройщиками считаются те компании, которые строят жилье по договорам долевого участия и соответствуют требованиям 214-ФЗ. Для целей банкротства к категории застройщиков относят любые юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые привлекали деньги (имущество) участников строительства и обязались передать в собственность квартиру / комнату в многоквартирном доме либо часть жилого дома блокированной постройки

При этом важно, чтобы на момент получения денег от участников строительства жилье еще не было введено в эксплуатацию. По специальной процедуре для застройщиков могут банкротить в том числе жилищно-строительные кооперативы

Процедура банкротства застройщика: как проходит

Банкротство застройщика — процесс, происходящий в рамках судебного заседания. Суд арбитражной категории в ходе оного берется установить порядок, согласно которому будет производиться впоследствии возврат средств кредиторам, коими могут выступать следующие лица:

• государства;
• банки;
• дольщики, внесшие свои средства ради получения в дальнейшем квартиры.

Как мы уже сказали, возврат денег будет производиться за счет средств, которые сохранились на момент становления банкротом у компании-должника.

Рассмотрение дела будет производиться непосредственно по месту нахождения компании-банкрота (согласно ее юридическому адресу).

В данных статьях говорится, что имеются некоторые особенности, сопровождающие процедуру ликвидации юридического лица, являющегося при этом застройщиком. Для учреждений данного профиля деятельности имеется особенный порядок.

Так, становление банкротом для них будет состоять из 5 основных процедур, 3 из которых могут быть в силу каких-либо причин опущены. В результате, остается только две следующих:

• процедура наблюдения, длительность которой составляет до 7 месяцев с момента ее инициации;
• конкурсное производство, которое, в свою очередь, может продолжаться от 6 месяцев до нескольких лет.

Реально оценить состояние компании-застройщика можно будет лишь непосредственно изнутри нее самой. Для этого и назначается арбитражный управляющий

Фактически, процесс наблюдения еще не гарантирует компании становление банкротом. На этом этапе судебная инстанция отправляет в компанию своего представителя, которого назначает временным управляющим оной.

В задачи данного представителя входит проведение анализа деятельности застройщика с точки зрения финансово-хозяйственной части. Так, управляющий оценит стоимость каждого актива и пассива компании, а затем суммирует капитал, оставшийся по сей день у учреждения.

Следующим же этапом наступает непосредственно конкурсное производство. Именно с этого момента застройщик официально становится банкротом, а компания переходит под полное управление назначенного арбитражным судом специалиста.