Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)
По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество. В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме. Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).
Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.
Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или . В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.
Важно
Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он так же регистрируется в соответствующем органе.. Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты
Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.
Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.
При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.
Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.
Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.
Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек). В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика. Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.
Информация
В тоже время, получатель ренты должен оплачивать налоги за передачу права собственности, как за доход, полученный от реализации недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ) и за ежемесячное получение ренты на содержание (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), которое относится к доходам, полученным за сдачу в аренду или иного использования жилого помещения.
Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.
Договор дарения с пожизненным проживанием
При заключении договора дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя действуют общие правила регистрации собственности на нового владельца. Передача в дар предполагает право дарителя требовать прописать себя на постоянной основе по адресу отчужденной жилплощади. сопровождается
Структура документа предполагает обязательность включения следующих реквизитов:
- Основные данные о документе (название, номер, дата, место подписания).
- Информация об участниках сделки.
- Предмет договора.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность за неисполнение пунктов договора.
- Срок оформления перехода имущественного права.
- Причины для прекращения действия документа.
- Спорные ситуации и порядок урегулирования.
- Описание действий при наступлении форс-мажора.
Документ считается недействительным без подписей обеих сторон. Следует помнить о включении в текст пункта о проживании дарителя и порядке пользования жильем участниками процесса.
Какие документы потребуются
Перед составлением и подписанием договора предстоит собрать пакет документации, которая необходима в большинстве случаев отчуждения и перерегистрации на нового владельца:
- Гражданский паспорта участников (на несовершеннолетних – свидетельства о рождении и паспорт законного представителя).
- Доверенность, если сделка заключается через поверенного.
- Выписка ЕГРП и из домовой книги.
- Заключение экспертов с указанием оценочной стоимости объекта.
- Документация из БТИ с планом.
- Документ, подтверждающий своевременную уплату имущественных налогов.
- Согласие супруга на передачу дара.
- Разрешение органов опеки при передаче в дар имущества несовершеннолетнего.
Государственная регистрация
Завершающим этапом оформления дара является регистрация новых прав одаряемым через регистрирующий госорган, т.е. Росреестр.
Процесс перехода прав новому собственнику на безвозмездной основе считается незаконченным, если после заключения соглашения не провести госрегистрацию и не получить новый документ, свидетельствующий о завершении перехода права.
Как подарить квартиру и остаться в ней жить
Одаряемого
Увы, но законодательство России не предусмотрело никаких защит стороны дарителя в процессе дарения. А потому, если даритель хочет подарить квартиру и при этом также оставляет за собой право в ней проживать, то одариваемый по закону имеет полное право делать с квартирой, что захочет.
Он может ее передарить, продать, сдать в аренду. Конкретно правоведы руководствуются ст. 572 ГК РФ, где говорится о том, что сам акт дарения рассматривается как возмездный. А любая возмездность не предполагает возврата, а тем более, одновременного пользования объектом одаривания.
Чаще всего к заключению дарственной с правом пожизненного проживания прибегают люди пожилого возраста, которые хотят сделать подарок своему ближайшему родственнику и в то же время сохранить за собой право продолжать проживать в подаренной квартире или доме.
Например, в договоре можно зафиксировать, что даритель имеет право пользоваться и владеть только одной комнатой, но при этом может пользоваться имуществом всей квартиры (например, ванной или кухней). Можно также отметить несколько вариантов, как удобнее и лучше заключить договор дарения под условием пожизненного проживания.
Даритель обязательно должен быть «прописан», то есть – зарегистрирован в квартире или доме, который он хочет подарить своему родственнику или третьему лицу потому, что никто никого по закону РФ не вправе «выписывать» из жилой площади, тем более закрепленной за дарителем.
Полномочия дарителя:
- Семейный Кодекс РФ говорит о том, что трудоспособный гражданин всегда должен содержать своего нетрудоспособного родственника по ближайшей линии – родителей, бабушку или дедушку, даже дядю или тетю;
- юристы рекомендуют простой способ решения проблемы в пользу владельца – дарить не всю квартиру, а только лишь ее часть, а оставшуюся часть закреплять за собой пожизненно или с последующим дарением по желанию дарителя-собственника жилого имущества;
- владелец, по необходимости, сохраняет за собой право проживания в данной квартире или доме до конца своих дней, если у него нет больше никакого другого жилья;
- даритель имеет право проживать не один в подаренной квартире, тогда это условие следует обязательно прописать в договоре дарения, с указанием количества лиц, с каким сроком проживания и какими условиями;
- лицо, передающее в дар квартиру, может оставаться проживать в ней совершенно бесплатно, что также следует указать в договоре;
- необходимо также указать в дарственной, возмездный дар или безвозмездный, если возмездный, тогда получатель дара берет на себя обязательства оплачивать ренту, либо содержать дарителя, а если безвозмездный – тогда дар передается бесплатно;
- рента – владелец квартиры или дома передает права владения плательщику ренты, который уплачивает ее суммы дарителю;
- даритель имеет полное право по собственному желанию и в одностороннем порядке расторгнуть сделку в случае, если одариваемый нарушает его право проживания на территории квартиры или дома.
Если даритель рассчитывает оставаться жить в подаренной квартире, тогда при договоренностях в письменной форме следует выражаться яснее: «право пожизненного проживания в квартире», а не владения и пользования. Пользоваться квартирой можно не проживая в ней.
Лицо, имеющее такие права, может оспаривать и защищать свое имущество даже против собственника (если таковым по договору уже стал, к примеру, одаряемый).
В случае с оформлением договора ренты, рентополучатель обязуется содержать рентодателя пожизненно. Речь идет о том, чтобы обеспечить рентодателя жильем, продовольствием и даже медикаментами.
А потому он должен учесть право дарителя, зарегистрированного в ЕГРП, и не имеет права его выписывать из жилой площади или лишать права проживать в квартире, где он прописан. В этом случае права одаряемого несколько ограничены, особенно, если он захочет передарить, продать или сдать квартиру или дом внаем.
1. Право принятия дара. в случае невыполнения договорных обязательств дарителем, названый в документе одариваемый имеет полное право потребовать свой дар потому, что по договору объект дарения уже является собственностью одаряемого (ст. 398, ст. 396 ГК РФ).
2. Право отказа от принятия дара. Обычно причиной отказа от дара выступают какие-либо уважительные причины или мотивы, которые он может не указывать (п. 2 ст. 573 ГК РФ).
3. Право совершать любые сделки с квартирой ст. 209 ГК РФ). В этом случае всегда стоит помнить о праве пожизненного проживания в ней дарителя, нарушать которое одариваемый по дарственной с пожизненным проживанием не имеет права.
Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя
Для оформления дарение с правом пожизненного проживания нужно обратиться к профессионалу. Почему?
Дело в том, что выставляя условия новому собственнику, нельзя забывать о главном принципе дарения – безвозмездности.
То есть ничто не должно ставить под сомнение тот факт, что вы в полном объеме и без расчета на какое-либо вознаграждение отдаете свою вещь другому гражданину (ст. 572 ГК).
В противном случае, такой договор просто признают ничтожным.
То есть в договоре должно оговариваться именно неимущественное требование. Например это – возможность проживания дарителя в бывшей его квартире до самой смерти.
А вот если вы хотите обязать нового собственника содержать вас в обмен на квадратные метры, то это уже не дарение, а рента.
И нужно заключать здесь договор ренты, где обязательно следует прописать порядок и размер выплат, а также все условия, включая форс-мажорные. Обязательно нужно оговорить также и условия прекращения договора дарственной с пожизненной рентой.
Можно поступить и еще проще – подарить часть жилплощади, а вторую часть оставить себе. И разногласий с толкователями закона не возникнет, и беспокойства за свое будущее. Конечно, есть и недостатки у такого способа дарения с пожизненным проживанием дарителя.
Прежде всего нельзя забывать, что новый собственник имеет право распоряжаться подаренной вещью в соответствии со своим усмотрением – то есть продать, заложить или, опять-таки, передарить. Если вы против этого – не инициируйте дарение! Лучше завещайте – пока вы живы, квартира будет юридически вашей, да и переписать завещательный акт можно сколько угодно раз.
Важно! Дарение возможно только пока жив потенциальный даритель и завершается по факту регистрации договора в Росреестре.
Потому дарственная «с оттяжкой» – то есть указанием определенного срока в будущем времени в документации возможна, но нельзя забывать, что человек смертен и хуже того – он смертен внезапно. А для регистрации потребуется присутствие обоих владельцев – бывшего и будущего, в противном случае сделку просто откажутся оформлять.
И тогда дарение будет уже не дарением, а завещательным актом. Хорошо, если претендент один и по сути это будет то же самое, но если их несколько, да еще и есть те, кому положена обязательная часть – придется делиться.
Итак, дарственная с сохранением прописки дарителя составлена, теперь нужно вместе с будущим владельцем жилплощади посетить Регистрационную или Кадастровую палату. Помимо этого нужны будут:
- кадастровый паспорт;
- общегражданские удостоверения личности;
- бумага из ЗАГС, подтверждающая факт родства;
- собственно договор дарения;
- документ о собственническом праве на квартиру;
- документ о согласии сособственника на дарение;
- заявление;
- чек госпошлины.
Теперь сотрудник Кадастровой палаты проверит комплектность и если все в порядке, то примет документы на дарственную с пожизненным проживанием дарителя, выдав взамен их расписку о принятии и датой окончания процедуры.
В назначенный день новый хозяин квартиры приходит и забирает обновленный документ о праве собственности – теперь уже на его имя.
Как осуществить?
Чтобы осуществить данную договоренность, для начала, потребуется собрать определенный пакет документов:
- Документы, которые могут подтвердить личности сторон.
Это может быть паспорт, идентификационный код, пенсионное удостоверение или свидетельство о рождении, если одаряемому нет четырнадцати лет. - Справка об инвентаризационной стоимости жилья.
Этот документ нужен для того, чтобы понять, от какой суммы отсчитывать налог. Заказать справку можно в БТИ. - Справка из паспортного стола, в которой указаны все лица, которые прописаны на территории объекта сделки.
- Кадастровый паспорт жилища.
- Если имеются какие-либо личности, которые могут предъявить свои права на владение имуществом, то нужны их письменные разрешения, которые обязательно заверяются у нотариуса.
- Справка из реестра недвижимости, для того, чтобы подтвердить, что квартира действительно по закону принадлежит ее нынешнему владельцу.
- Договор дарения в трех экземплярах.
На последнем пункте стоит остановиться подробнее. Чтобы понять, как данная бумага составляется, нужно взглянуть на ее образец:Здесь вы можете скачать образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя.
Сам по себе, это стандартный договор дарения, но есть один особенный пункт. На образце он выделен красным цветом. В стандартном договоре указывается, что квартира свободна от проживания, но в нашем случае нужно уточнить, что в ней будет проживать даритель и, при необходимости, члены его семьи.
Порядок действий, для того чтобы оформить договоренность, следующий:
Соберите все необходимые документы, которые были перечислены выше.
Для этого вам придется походить по различным инстанциям
Также некоторые копии документов, скорее всего, придется заверить у нотариуса.Внимание! В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы, так что лучше проконсультироваться с нотариусом или сотрудником многофункционального центра.
Составьте договор. Тут надо быть предельно внимательным
Можно составить соглашение в простой письменной форме, но лучше обратиться к нотариусу. Ведь в такой специфической сделке лишняя уверенность в ее надежности не помешает.
Придите в Росреестр или многофункциональный центр и подайте заявление вместе с пакетом документов и экземпляром дарственной. Остальные два экземпляра остаются на руках, по одному у каждой стороны.
Дождаться результата.
Как правило, это 10 суток со дня подачи заявления. Однако, если вы воспользовались услугами многофункционального центра, прибавьте еще пару дней на то, чтобы документы добрались до Росреестра.
Условия законного оформления
Существует несколько правил оформления соглашения. Кроме соблюдения определенного порядка, нужно соблюдать такие моменты, как:
- Чтобы процедура была законной, осуществляется она в присутствии принимающих участие лиц.
- Участники должны быть согласны с условиями контракта.
- После оформления договор подвергается госрегистрации.
Что касается этапов, проведение сделки осуществляется посредством таких манипуляций:
- Собираются документы;
- Подготавливается сам договор с написанием всех ключевых моментов, касающихся передачи квартиры от одного собственника к иному;
- Проводится официальная регистрация в Росреестре;
- Новый собственник получает специальное свидетельство.
В процессе сбора необходимых документов важно убедиться в том, что кроме дарителя у квартиры нет иных собственников
Если осуществляется сделка с недвижимостью, которой владеет несколько собственников, объектом может выступать только часть жилья. Это та часть, которая является собственностью дарителя. Чтобы передать все помещение в дар, у остальных собственников нужно получить письменное согласие. Его обязательно нужно заверить у нотариуса.
Оспаривание дарственной на квартиру: кто может подать иск
Если одариваемому нет никакого смысла оспаривать договор, то у дарителя причины для этого могут возникнуть по мере выполнения или наоборот – невыполнения второй стороной своих обязательств, психологическое давление, покушение на жизнь и т.п.
Подать иск может даритель, если он дееспособен и еще жив. В случае смерти или недееспособности – это могут сделать родственники или официальный представитель.
Особенности оспаривания после смерти дарителя
В случае смерти дарителя, выступать в качестве истца может только третья сторона. В этом случае задачей родственника или доверенного лица является возможность доказать, что сделка была осуществлена с нарушением законодательства или собственник на тот момент находился под давлением. Оспорить дарственную можно только в суде.
Какие подготавливаются документы
Для оспаривание нужен иск, к которому прикрепляются следующие документы:
- копии заявлений всех сторон;
- квитанция уплаты пошлины;
- документы, которые подтверждают наличие нарушений дарения, на которых основан иск;
- расчет взыскиваемой суммы.
Также истцу придется обосновать свою заинтересованность в иске.
Как правильно составить иск
Сам иск подается в письменной форме, где должны быть указаны:
- название суда;
- паспортные данные истца и ответчика;
- пояснение обстоятельств оформления дарственной и какие были допущены нарушения.
Чтобы подать иск придется оплатить госпошлину. Размер зависит от региона, где будет проходить разбирательство.
Какую дарственную нельзя оспорить
Единственная дарственная, которую оспорить нельзя это та, которая была оформлена по всем правилам, а даритель все еще жив.
Когда можно подать иск
Оспорить дарственную можно в течение 1 года со дня заключения. Однако суд может принять заявление от истца в течение 5 лет в случае наличия неоспоримых доказательств нарушения.
Как правильно составить дарственную?
Поскольку в дар передается недвижимое имущество, договор должен быть заключен в письменном виде. Об этом говорится в статье №574 ГК. Составляется документ в свободном виде, так как единого типового бланка нет. При оформлении ДД с пожизненным проживанием нужно придерживаться стандартных правил составления юридических документов.
В дарственной должна содержаться следующая информация:
дата и место составления;
сведения о сторонах. Обязательно указываются фамилия, имя, отчество полностью, адрес прописки, паспортные данные;
реквизиты документа, подтверждающего законность нахождения в собственности у дарителя недвижимого имущества;
описание передаваемого в дар объекта. Указывается точный адрес расположения, этажность, площадь, количество комнат, кадастровая стоимость и т.п
Важно подробно описать предмет сделки, чтобы его можно было легко идентифицировать;
срок, когда квартира переходит во владение второй стороне. Объект может быть передан сразу после подписания договора либо спустя определенное время
Иногда момент дарения приурочивают к конкретному событию: например, к вступлению одариваемого в брак, к достижению им совершеннолетнего возраста и т.п.;
указание на безвозмездность проводимой сделки;
отметка о том, что даритель имеет право пожизненно проживать в переданной в собственность второму участнику сделки квартире;
обязанности и права сторон;
ответственность за невыполнение условий, предусмотренных договором;
дополнительные условия. Здесь можно описать порядок пользования жильем, распределение обязанностей по оплате коммунальных услуг, ремонту помещения и т.п.
Даритель имеет все основания включить в договор пункт о том, что с согласия одариваемого, в квартире будут проживать его родные и близкие. В конце текста обязательно стороны должны указать свои реквизиты и расписаться. Составить документ можно от руки либо с использованием печатной техники
В первом случае важно писать аккуратно, разборчивым почерком
Правила оформления документа:
- название писать с большой буквы. В конце точку ставить не нужно. Отмечается, что это дарственная с пожизненным проживанием;
- стоимость квартиры указывать цифрой и прописью (в скобках);
- обязательно ставить дату составления документа. Без этого договор будет считаться ничтожным;
- избегать использования аббревиатур и сокращений, кроме общепринятых;
- писать грамотно и лаконично. В случае допущения ошибок, не стараться их закрашивать, исправлять при помощи корректора, затирания текста ластиком или лезвием.
Если есть сомнения в собственных силах по поводу составления такого вида договора, тогда стоит обратиться к юристу или нотариусу. Специалист поможет грамотно оформить документ.
Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
Заверять дарственную у нотариуса нет необходимости. Исключениями являются ситуации, когда дарителем выступает несовершеннолетний ребенок либо, когда передается квартира, находящаяся в общей собственности, дарится часть недвижимого имущества.
Что такое договор дарения
Договор дарения – это то, как юристы называют подарок. Наряду с договором купли-продажи это одна из самых простых для понимания сделок. Но в законе есть несколько тонкостей, которые учитывают при дарении имущества.
Дарение может быть только безвозмездным. Если по договору одаряемый обязан совершить какие-либо действия в пользу дарителя, дарением это уже считаться не может; такие действия квалифицируют как куплю-продажу, оказание услуг или подряд. По российским законам договоры делят на группы в зависимости от их содержания, поэтому налоговая легко раскроет обман с неправильным наименованием документа и доначислит налоги, поэтому смысл в таких действиях отсутствует.
При фактической передаче дара письменный договор заключать не требуется. Причем в случае крупных подарков (машины, бытовой техники) передачей дара признается и символический акт – вручение ключей или документов на имущество. Во всех этих вариантах достаточно устного заявления о подарке.
Письменный договор в обязательном порядке требуется в двух случаях:
- если дар не вручается тотчас же, а обещан в будущем;
- если происходит дарение недвижимости.
Устная договоренность в таких случаях будет считаться ничтожной. То есть рассказывать в Росреестре о том, что бабушка подарила вам квартиру, бесполезно.
Правовые нюансы
Практика, при которой в дарственной прописывается возможность пожизненного проживания бывшего собственника в подаренной квартире, имеет ряд нюансов. Однозначное мнение среди юристов по данному вопросу отсутствует. Однако в целом судебная практика подтверждает законность таких дополнений к договору.
Первая неоднозначность связана с тем, что согласно ст. 572 ГК, дарение – это безвозмездная передача имущества. Любое выражение благодарности получателя в материальной форме может служить основанием для опротестования договора и признания его недействительным. Поэтому с точки зрения закона необходимо определить, является ли разрешение дарителю и дальше проживать в квартире безвозмездным со стороны нового владельца.
Сегодня юристы трактуют эти моменты так: дальнейшее проживание дарителя в квартире не подразумевает со стороны одаряемого оказание каких-либо услуг или денежных затрат. В связи с этим положение о безвозмездности сделки не нарушается. Помимо этого, заключенная сделка не создает нового права для дарителя, поскольку он и до нее имел возможность проживать в своей квартире. Таким образом, возможность человека проживать в подаренной квартире в дальнейшем является разновидностью обременения.
Юристы отмечают, что даже если в дарственной не указана возможность дальнейшего проживания бывшего владельца, но при этом он является близким родственником нового собственника и квартира его единственное жилье, выселить его будет весьма проблематично.
Второй спорный момент при включении в договор пункта о пожизненном проживании дарителя в квартире связан с правами второй стороны сделки. Проблемы могут возникнуть, если одаряемый решит воспользоваться своим правом собственника и совершить любые действия с квартирой – продать ее, подарить другому человеку или сдать в аренду.
В этом случае велика вероятность, что новые собственники не захотят видеть в своей квартире одного из бывших владельцев, и его право на пожизненное проживание окажется под вопросом. Это может послужить основанием как признания сделки недействительной, так и в отказе дарителю проживать в квартире в случае передачи права собственности на нее третьим лицам, если те выскажут такое желание.
Судебная практика по таким делам неоднозначна: есть примеры как принятия решений в пользу дарителя, так и в пользу одариваемого или третьих лиц, которым он на законных основаниях передал право собственности. Кроме того, известны случаи, когда наличие в договоре пункта о пожизненном проживании бывшего владельца в подаренной квартире становилось причиной отказа в приеме документов органами государственной, несмотря на то, что напрямую закон этого не запрещает.
Поэтому если человек сомневается в планах одариваемого относительно недвижимости, юристы рекомендуют дарить либо долю в ней, либо заключать другой вид договора: ренты или пожизненного содержания с иждивением. Это избавит стороны от недоразумений и судебных тяжб в будущем.
Если собственник непременно хочет составить дарственную с правом проживания, в нее можно включить пункт о том, что это право сохраняется даже после перехода недвижимости в собственность третьих лиц.
Также одариваемого можно обязать сообщать при совершении любых сделок с квартирой о существующем обременении в виде права пожизненного проживания дарителя, чтобы это не стало сюрпризом для новых владельцев. Точность формулировок лучше согласовать с профессионалами, чтобы у суда не было оснований признать документ недействительным.
