Поиск

Налог с продажи квартиры

Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой и продажей)

Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать не
весь доход, а за вычетом расходов. Что это значит?

Законодательством определено, что налог можно заплатить не со
всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То
есть берется разница между деньгами, что вы получили за
недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же
недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п.
2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2018 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2019
продали за 5 млн. В 2020 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ.
Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться
вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).
Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3
млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.

Пример:

В 2018 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2019
году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была
меньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Не
забудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны
оповестить налоговые органы о сделке.

При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйте
документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов
необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с
декларацией 3-НДФЛ.

Если какой-то документ потерян, его можно восстановить.
Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи
– в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй стороны
сделки.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Заказать декларацию

Советы об уменьшении налогов с недвижимости

В повседневной жизни мы не часто сталкиваемся с продажей квартиры. Поэтому Вам может быть полезна информация приведенная ниже.

Продавец НЕ платит налог, если квартира находилась в собственности 3 или 5 лет. Если квартира приобретена до 1 января 2016 года, то действуют «старые» правила – 3 года собственности и продаем за любую цену без оплаты налогов. С 2016 года устанавливается срок 5 лет, однако только в отношении того имущества, право собственности на которое будет зарегистрировано после 1 января 2016 года. Если купили квартиру в ноябре 2012-го, то при продаже после января 2016 года подавать декларацию и платить налог не надо. При этом необходимо знать, что срок владения начинается от получения хотя бы доли в квартире.

Вы можете вычесть один раз в год из полученного дохода от продажи квартиры сумму в размере 1 млн руб., либо сумму, фактически потраченную на приобретение проданной недвижимости. То есть вычитаем из рассчитанного дохода или 1 млн руб., или затраты на приобретение, а «и то и другое» вместе вычесть нельзя.

При продаже квартир НИЖЕ кадастровой стоимости, если право собственности на них зарегистрировано после 2016 года, налог 13 % от (0,7 * кадастровую стоимость минус вычет 1 млн. или сумма приобретения).

При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один образуется новый объект недвижимости.

А период нахождения в собственности вновь образованного объекта недвижимости будет исчисляться с даты регистрации нового объекта. Тот факт, что «новая квартира» сделана из двух «старых», которые были в собственности более 5 лет, в данном случае роли не играет.

Вскоре появится новый налог?

В среде экспертов и некоторых СМИ появляются сведения о том, что в России вскоре появится новый налог на продажу недвижимости. Или, по крайней мере, в текущее законодательство будут внесены существенные поправки. О чем здесь может идти речь? Какова вероятность того, что год, в котором будет введен новый налог с продажи недвижимости, — 2015-й?

В 2014 году в стадии публичного обсуждения находится законопроект, призванный внести изменения в существующую схему взимания налога при продаже недвижимости. Речь идет о том, чтобы НДФЛ исчислялся, исходя из кадастровой стоимости жилья. Эта формулировка, подчеркивают эксперты, пока ориентировочная. Но конкретная цель законодателя ясна: власти хотят осуществлять «отбеливание» сделок, при которых включенная в договор продажи недвижимости стоимость объекта ниже, чем реальная цена квартиры (это делается с тем, чтобы «уложиться» в 1 млн налогового вычета или же использовать его по максимуму). Про этом кадастровая стоимость жилья, полагает законодатель, должна более или менее соответствовать рыночной (сейчас она, как правило, существенно ниже).

Каков предполагаемый механизм работы закона в сравнении с действующими на сегодняшний день процедурами? Рассмотрим несколько примеров.

Гражданин Иванов, оформив договор долевого участия, вложил в застройку дома 700 тыс. руб. Через два года компания-подрядчик сдала жилье в эксплуатацию. К тому моменту рыночная цена квартиры Иванова выросла до 2,5 млн. Он захотел продать ее, но в договоре прописать стоимость, равную 1,7 млн. Из этой суммы он, в соответствии с текущим законодательством, сможет вычесть 700 тыс. по расходам на долевое строительство, а также уменьшить ее на положенный вычет в размере 1 млн. Таким образом Иванов полностью «закрывает» официально полученную по договору выручку, чтобы не платить НДФЛ. Согласно текущим нормам закона все, что задумал Иванов, может и должно получиться.

Поправки в НК РФ, которые сейчас обсуждаются, могут вынудить гражданина платить НДФЛ в любом случае. Дело в том, что в соответствии с кадастровой переоценкой стоимость квартиры может составить, к примеру, 2,2 млн руб. Это на 500 тыс. руб. больше, чем в договоре купли-продажи, составленном Ивановым и его покупателем. И с этих 500 тыс. продавец будет обязан заплатить положенный НДФЛ в размере 13%.

Есть вариант, как отмечают эксперты, что законодатель внедрит некоторого рода послабления в свои «формулы». Речь идет о так называемом «понижающем коэффициенте», на который умножается кадастровая оценка недвижимости. Сейчас в законе фигурирует показатель, равный 0,7. В случае со сделкой гражданина Иванова итоговая цифра получится посредством умножения 2,5 на 0,7. То есть 1,54 млн руб. Что, в принципе, должно Иванова устроить — в его договоре цифры даже больше этой. Но что если его квартира стоила бы не 2,5 млн, а все 4? В этом случае кадастровая оценка, скорее всего, была бы приближена к рыночной. И тогда продавцу недвижимости пришлось бы основательно раскошелиться.

Многие эксперты, а также сами представители законодательных кругов, вместе с тем, говорят о том, что «понижающий коэффициент» может быть не утвержден вообще. Возможен также вариант с тем, чтобы наделить полномочиями по определению соответствующей цифры региональные парламенты, мотивировав, как говорят эксперты, их тем, что вся выручка от уплаты НДФЛ на базе кадастровой стоимости будет оставаться в бюджете субъекта.

Сроки публичного обсуждения законопроекта — до 30 октября 2014 года. Затем он будет передан на рассмотрение депутатами Госдумы. Есть вероятность, что уже в 2015 году поправки в НК РФ вступят в силу.

Как уменьшить налоги при продаже квартиры

Можно продать квартиры по долям, а можно сознательно занизить цену.

Известно, что люди очень любят получать деньги, но ненавидят отдавать свои финансовые средства. Например, многие просто не хотят отдавать налоги государству, и эта болезнь поражает отнюдь не только бедных людей. Так, даже богатейшие спортсмены нашей планеты стараются уйти от налогового бремени. Самый яркий пример — игрок сборной Аргентины и испанской «Барселоны» Лионель Месси. А глядя на него, многие думают — а чем, собственно, мы хуже? Почему он может не платить, а мы должны расставаться со своими деньгами?

Вопрос, как говорится, риторический, жизнь практически каждого человека состоит из уплаты налоговых сборов за самые разные вещи — от получения заработной платы до купли-продажи квартиры.

Многим не дает покоя следующий вопрос — каким образом можно хоть немного оптимизировать налог с доходов физических лиц при продаже квартиры ранее истечения предельного срока владения.

Важно помнить, что существуют две категории налогоплательщиков: резиденты и нерезиденты (физические лица, находящиеся за пределами РФ более 183 дней в течение календарного года). Резиденты платят налог с доходов в 13 процентов, а те, кто с приставкой «не» — выкладывают уже 30 процентов

Необходимо заметить, что налог на доходы выплачивается, если срок владения по объектам, право собственности на которые возникло до 1 января 2016 года, менее трех лет или менее 5 лет по объектам, приобретенным по возмездным сделкам налогоплательщиком после 1 января 2016 года. Наше законодательство предоставляет льготы для резидентов по налогу на доходы физических лиц, при этом нерезиденты не имеют прав на льготы и вычеты и обязаны уплачивать налог в размере 30 процентов от всей полученной ими в доход суммы. Также на последних не распространяются предельные сроки владения имуществом – неважно сколько во владении нерезидента находится собственность, он в любом случае будет обязан уплатить налог 30 процентов при перепродаже.

Однако для нерезидентов все-таки существует способ улучшить свое «налоговое положение». Например, если объект был продан в марте 2016 года, то у правообладателя есть возможность «дожить в Российской Федерации в этот календарный год до статуса резидента» для получения льгот и вычетов.

При этом есть несколько способов, которые позволят оптимизировать свои налоги при продаже квартиры, для этого достаточно выполнить один из нескольких пунктов.

Первый способ — можно оформить квартиру на несколько правообладателей и продать по долям. Если квартира была подарена, унаследована, приватизирована и срок ее владения не превышает предельного срока владения, то можно снизить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, а снизив налогооблагаемую базу до 4 миллионов рублей, собственник будет обязан уплатить 520, а не 650 тысяч рублей.

В общем, оптимизировать свои налоговые затраты можно в случае, если квартира оформлена в долевую собственность. При отчуждении каждой доли отдельно все правообладатели могут оформить налоговый вычет на свою долю на 1 миллион рублей.

Второй способ — доказать, что квартира куплена за ту же цену, что и продана. Этот вариант подходит для граждан, которые купили когда-то квартиру по приближенной к рыночной стоимости (в договоре), и могут доказать этот факт документально

Важно помнить, что уменьшить свое налоговое бремя смогут по данному основанию исключительно законопослушные граждане – те, кто когда-то не пошел на занижение стоимости в договоре

Третий способ — купить на вырученные от продажи средства квартиру в том же налоговом периоде. В индивидуальном порядке налоговые органы могут уменьшить налогооблагаемую базу с продажи, если гражданин продал квартиру до истечения трехлетнего срока владения и в том же налоговом периоде купил на полученные средства другую недвижимость и ранее не использовал налоговый вычет с 2 или 3 миллионов рублей. Для этого необходимо подавать заявление на зачет налогового вычета с покупки в счет уменьшения налогооблагаемой базы с продажи.

Имущественный вычет при продаже квартиры

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована, получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычет расходов, так как расходов на приобретение у вас не было. Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный налоговый вычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на 1 млн. рублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественный вычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаете квартиру дешевле 1 млн. рублей. В этом случает налоговый вычет полностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплаты налога.

Пример:

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и в 2018 продали ее за 2,3 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить? В 2020 году при заполнении декларации 3-НДФЛ и расчете налога вы не можете сделать вычет расходов на приобретение, так как не тратились на покупку квартиры. Применяем имущественный налоговый вычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс. рублей.

Обратите внимание! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости

Налог платится с большей суммы.

Сделайте заказ, и налоговый эксперт онлайн-сервиса НДФЛка.ру ответит на ваши вопросы, сопроводит по всем этапам декларирования, заполнит 3-НДФЛ и отправит в налоговую инспекцию

Сделки с участием юрлиц

Рассмотрим вкратце аспекты, касающиеся налогообложения сделок, в которых продавцы недвижимости — юридические лица (хозяйственные общества и т. д.). Схема начисления сборов здесь, конечно, отличается от той, что характерна для физлиц. Но она вполне понятна и логична. Если речь идет о таком явлении как продажа недвижимости юридическим лицом, налоги здесь уплачиваются двух типов.

Во-первых, это НДС (18%). Во-вторых, это налог на прибыль организаций (20%). Каких-либо вычетов не предусмотрено. Вместе с тем, если организация применяет УСН, то совсем по другим нормам осуществляется продажа недвижимости. Налог на прибыль у фирм по «упрощенке» отсутствует, а выручка от реализации собственности приравнивается к коммерческой. Согласно нормам для УСН, фирма должна будет заплатить 6% от доходов с продажи либо 15% с разницы между выручкой и затратами на покупку этой недвижимости.

Аналогичные правила касаются также и индивидуальных предпринимателей. Если они работают по УСН, то платят за реализацию имущества 6% с доходов или 15% с «разницы». При общей системе налогообложения надо платить НДС и подоходный налог

Правда, при этом важно, чтобы получение денежных средств от покупателя шло через официально зарегистрированный расчетный счет в банке. Если ИП продаст недвижимость через «обычный» банковский счет, то ему придется платить НДФЛ как физлицу

Правда, и вычетом в этом случае пользоваться можно.

Что сказали суды?

Три инстанции

Налоговая проверяла 2014 год. В это время мужчина уже был ИП на УСН. В этом же году он продал недвижимость. Раньше он ее сдавал, то есть фактически занимался предпринимательской деятельностью.

Значит, доход от продажи — это доход от бизнеса. Бизнес на УСН, а вычеты на упрощенке не положены. Нужно заплатить минимум 1% от стоимости помещения.

Тот факт, что ИП занимался торговлей мебелью, а не продажей и арендой недвижимости, значения не имеет. Под УСН попадают все доходы, которые он получил, когда был ИП. Никаких вычетов по НДФЛ ему не положено. Если декларировал раньше доходы как физлицо — молодец, но это как раз и означает, что он занимался предпринимательством. Просто не оформлялся как ИП, но фактически им был: систематически получал доход от арендаторов.

Налоговая права: 350 тысяч рублей придется заплатить.

Верховный суд

Предпринимательская деятельность — это когда физлицо занимается чем-то в статусе ИП.

Если человек не зарегистрировался как ИП, но систематически получает доход и ведет бизнес, ему могут начислить налоги как предпринимателю. Ссылаться на то, что статуса ИП нет, не получится.

Но это налоговая должна доказывать, что человек фактически предприниматель, а не просто физлицо, которое сдает личную недвижимость и получает дополнительный доход.

Аргументы могут быть, например, такие:

  1. Нанимается рабочая сила.
  2. Закупается оборудование, технологии, сырье.
  3. Используются информационные ресурсы.
  4. Затраты нацелены на получение прибыли.
  5. Ведется учет хозяйственных операций.
  6. Операции повторяются и их много.
  7. Есть связь с другими сделками за тот же период.

Для продажи недвижимости важно, что оно, например, недолго находилось в собственности — то есть его купили, чтобы потом продать. А потом купили другое и снова продали

В этом случае налоговая не разобралась и даже не пыталась. Нельзя делать вывод, что продажа недвижимости — это результат предпринимательской деятельности.

Кроме того, налоговая в течение шести лет получала декларации 3-НДФЛ и видела, что мужчина сдает нежилое помещение и получает доход от арендаторов. Арендаторы при этом не физические лица, а компании — они сами удерживали у него НДФЛ и перечисляли в бюджет. Так и положено, когда фирма платит человеку.

Никаких подозрений у налоговой эта схема не вызвала, хотя в то время мужчина уже официально стал ИП и продавал мебель. Почему-то тогда не было ни вопросов, ни проверок, ни уведомлений, что пора бы использовать спецрежим.

Мужчина имел полное право думать, что раз налоговая не предъявляет к нему претензий, не запрашивает пояснений и документов, то все в порядке и он ничего не нарушает. Отдельно сдает личное помещение как физлицо, отчитывается и платит НДФЛ. Отдельно ведет бизнес на УСН, тоже отчитывается, платит налоги и взносы от продажи мебели. Потом взял — продал личную недвижимость, получил законный вычет и законно не заплатил налог.

Если налоговая не имела претензий, пока получала декларации, и не квалифицировала эту деятельность как предпринимательскую, то теперь поздно. Иначе выходит, что налоговая может творить произвол: сначала говорить, что все нормально, а потом доначислять сотни тысяч. Конституционный суд не раз это объяснял.

Итог. Решения трех инстанций отменили, потому что они были приняты с нарушениями. Дело предпринимателя отправили на пересмотр с указанием учесть разъяснения Верховного суда. Окончательное решение вынесли в пользу предпринимателя. Мужчина ничего налоговой не должен, а вот она ему еще вернет госпошлину.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Суммы вычетов при расчете налога
Вид объекта недвижимостиСумма налогового вычетаОснование
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе1 000 000 рублейст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)250 000 рублейст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».

Пример расчета — метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох —  определяется так же как и в .

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 — 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п

4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок подачи декларации при продаже имущества — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Подготовлено «Персональные права.ру»

Какие документы понадобятся

К декларации приложите копии документов, подтверждающих факт продажи квартиры, а также расходов на ее приобретение: предыдущий договор купли-продажи или участия в долевом строительстве, платежные документы. Для долевого строительства очень важен акт приема-передачи квартиры, его обязательно надо приложить.

В сумме расходов можно учесть стоимость квартиры, а в некоторых случаях — и расходы на отделку. При условии, что квартиру купили без отделки или в неудовлетворительном состоянии. Расходы на ремонт, который сделали во время проживания, могут не учесть.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. Представьте чеки, расписки, акты выполненных работ — все документы, которые свидетельствуют об оплате. Не забудьте про справку из банка об уплаченных процентах. Налоговая разрешила учитывать и такие расходы.

Особые случаи

Несмотря на единый характер НДФЛ для всех граждан, не обходится без нюансов для каждого конкретного стечения обстоятельств.

  1. Если продавец пенсионер. Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников при взыскании подоходного налога. Они могут могут пользоваться теми же льготными вычетами и облагаются теми же санкциями, что и остальные граждане РФ.
  2. Если продавец недвижимости или ее доли несовершеннолетний. Законодательная база не предусматривает и возрастных ограничений, требуя с несовершеннолетних НДФЛ на общих основаниях как при продаже квартиры, числящейся у них в собственности, так и её доли. Обязанность оплатить налог возлагается на законных представителей ребёнка.
  3. Если продана доля недвижимости. Сумма сбора с прибыли вычисляется безотносительно того, вся квартира продается или только доля. Доля тоже имеет свою цену и на её продажу точно так же распространяется действие Налогового кодекса.
  4. Если недвижимость была продана и куплена другая в одном налоговом периоде. Когда один объект недвижимого имущества продаётся, а другой покупается в пределах одного календарного года, который составляет налоговый период, налоговый сбор и налоговый вычет применяются к каждому по отдельности. То есть можно получить вычет с покупки второй квартиры, уплатив налог с продажи первой, если это совершить в один налоговый период.

    Кроме того, можно применить сразу два налоговых вычета при уплате НДФЛ с дохода от продажи: стандартный в 1 млн рублей и тот, что полагается за покупку жилья, в 2 млн рублей. А вот взаимозачёт налога и вычета возможен только в случае, если недвижимость была в собственности больше 3 (5) лет.

  5. Если продается ранее подаренная недвижимость. При получении недвижимого имущества по договору дарения от близкого родственника (по Семейному кодексу РФ), налог платить не нужно. Это справедливо и при продаже объектов, полученных в дар независимо от родственных связей до 2016 года.
  6. Если продается недвижимость, полученная по наследству. То же касается продажи домов, переданных по наследству: доход не облагается налогом, если наследник вступил в права до января 2016 года, после продать недвижимость без дополнительных выплат можно будет только спустя 5 лет.
  7. Если одна недвижимость продана, а другая куплена в разных налоговых периодах. Для таких ситуаций законом специфических льгот и требований не предусмотрено, НДФЛ в размере 13% взимается при продаже в стандартном порядке, дополнительные вычеты за покупку к нему применены быть не могут.
  8. Если продажа недвижимости произведена по кадастровой стоимости. В случае реализации жилплощади за ту же сумму, по которой она была приобретена (и это не менее 70% её кадастровой стоимости), сбора с вырученных денег не будет.
  9. Если в сделке принимают участие нерезиденты РФ. Если физическое лицо проживает на территории РФ меньше 183 дней в течение одного года, то ставка налога с продажи составит 30%. Возможности льготных вычетов при этом не будет.

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

  1. Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
  2. Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
  3. Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Ответственность за «серые сделки» сегодня

Возникает резонный вопрос: а неужели те «серые схемы», к «отбеливанию» которых стремятся власти, никак нельзя выявлять и пресекать на законных основаниях сегодня? Неужели все те «махинации», связанные с указанием в договорах купли-продажи недвижимости заниженных цифр, не подразумевают никакой ответственности?

Как отмечают эксперты, четко отработанного алгоритма по выявлению подобных сделок у ФНС нет. Хотя бы потому, что с юридической точки зрения у налоговиков не может быть никаких претензий к участикам рынка недвижимости. Покупатель и продавец составляют два совершенно легальных договора. Первый — основной, в нем указывается сумма до 1 млн. Эта бумага — для налоговиков. Второй договор отражает, в свою очередь, не сделку по недвижимости, а компенсацию покупателем издержек продавца, связанных с «улучшением вида квартиры». По сути дела, он является распиской о приеме-передачи денежных средств. Этот договор налоговая, как правило, не требует (и суммы, прописанные в нем, нигде официально не фигурируют).

Вместе с тем в структурах ФНС может осуществляться непубличная работа в этом направлении. В частности, есть факты о том, что центральный аппарат этого ведомства время от времени рассылает в адрес своих территориальных подразделений письма о том, что необходимо создавать особые функциональные единицы — именно с целью борьбы с уклонением граждан от уплаты НДФЛ при продаже жилья в полном объеме.

Согласно одному из таких документов, которые попали в распоряжение некоторых российских СМИ, региональнеые структуры налоговой службы получили распоряжение изучать договора купли-продажи и проводить проверки дознавательного характера — в виде визитов к налогоплательщикам домой, проведения бесед. В случае если «серые схемы» будут выявлены — начислять «правильные» суммы НДФЛ (на основе независимой оценки стоимости квартиры) и заодно штрафовать граждан.

К слову, очень многим экспертам импонирует подход к контролю над тем, как идет продажа недвижимости в Украине. Налоги там, так же как и у нас, не маленькие — могут доходить до 15%. И потому, чтобы свести к минимуму вероятность «серых сделок», украинские власти с недавних пор ввели норму: нотариусы, заверяющие договора купли-продажи жилья, обязаны проверять в «облачной» базе данных информацию о независимой рыночной оценке объекта недвижимости. Если сведений в онлайне обнаружено не будет, то заверять документы нотариус не имеет права.

Актуальность процедур по выявлению «серых схем», полагают эксперты, особенно возросла в связи с поправками в НК РФ, регулирующими имущественные вычеты для покупателей недвижимости. Дело в том, что до 1 января 2014 года приобретатели квартир имели право воспользоваться налоговым вычетом только один раз и по единственному объекту недвижимости. Если они покупали жилье, а в договоре была указана сумма в 1 млн, то все, на что они могли рассчитывать, — это 13% от этой суммы.

Поэтом, многих покупателей не устраивали «серые схемы» и они просили продавцов составлять договора с реальными цифрами. Но после того как в НК были внесены поправки, получать имущественный вычет стало возможно с любого количества сделок по недвижимости. И теперь покупателям, в принципе, все равно, какая сумма фигурирует в договоре купли-продажи

Им не важно, какой налог с продажи недвижимости пожелают платить продавцы и захотят ли они это делать вообще

Лайфхак 3 Покупать в дьюти-фри

Цены на товары, которые мы покупаем, уже включают НДС, а для алкоголя и табачных изделий — еще и акцизы. Мы не чувствуем эти налоги, хотя платим их. Мы видим только конечную стоимость и не задумываемся, из чего она состоит.

Если вычесть эти «невидимые» налоги, покупка будет выгоднее. Приобрести товары без налога на добавленную стоимость, акцизов и пошлин можно в магазинах, которые работают по системе «дьюти-фри». Эти магазины находятся в беспошлинной зоне.

Вот человек приезжает в аэропорт, регистрируется на международный рейс, проходит таможенный и паспортный контроль. После этого путешественник попадает в беспошлинную зону, где может совершать покупки в магазинах дьюти-фри.

Зайти в зону беспошлинной торговли можно при международных перелетах, а на внутренних рейсах система не действует. При покупке попросят показать посадочный талон как подтверждение, что вы действительно покидаете страну.

Цены в дьюти-фри, как правило, ниже, чем в обычных магазинах, но не всегда и не на все. Например, аренда помещений в аэропортах стоит дорого, а эти издержки тоже могут включаться в конечную стоимость. Получается, что покупатель экономит на налогах, но переплачивает за другие расходы продавца.

Я не рекомендую совершать импульсивные покупки в ожидании самолета. Есть сервисы, через которые можно заранее сравнить цены, выбрать и забронировать товары дьюти-фри. Оплатить и забрать их нужно будет перед вылетом. За бронирование заказа через эти сервисы дают дополнительную скидку.

Парфюмированная вода стоит 6465 рублей, если заказать ее на сайте MyDutyFree и забрать при вылете в магазине дьюти-фриТакая же парфюмированная вода в «Иль Де Ботэ» стоит 7492 рубля, если есть VIP-карта, и 9990 рублей — если нет

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий