Как зарегистрировать права на недвижимость

Что дополнительно необходимо для оформления?

Дополнительные сведения предоставляются в отдельных случаях (при дарении, ипотеке, при сделках с участием несовершеннолетних и т.д.).

Наследство

В общий список добавляются:

• свидетельство о вступлении в наследство;
• соглашение от других наследников об оформлении квартиры в собственность лица (если нет завещания);
• завещание.

Ипотека

Переход права при ДКП с ипотекой осуществляется одновременно с регистрацией обременения в виде залога. К пакету справок добавляются:

• заявление от кредитной организации на регистрацию ипотеки;
• договор ипотеки;
• кредитный договор.

 Может понадобиться и согласие супруга на оформление ипотеки и получение кредита, если он выступает в качестве сособственника.

Дарственная

При дарении квартиры к списку также требуются:

• договор дарения как основа для регистрации (3 экземпляра);
• согласие супруга, если подаренная квартира является совместной собственностью (заверяется у нотариуса);
• согласие залогодержателя, если квартира находится в залоге.

Сделка совершена представителем

Чтобы оформить недвижимость в собственность, представитель добавляет к общим сведениям:

• нотариально заверенную доверенность;
• свой паспорт.

Собственник несовершеннолетний

Квартира может перейти в собственность несовершеннолетнего. Регистрация на его имя будет осуществлена, если:

• имеется разрешение органа опеки и попечительства;
• есть письменное разрешение от родителей (если собственник достиг 14 лет, если нет, родители заключают регистрацию как его законные представители).

Если была перепланировка

Изменение планировки подлежит согласованию и регистрации. Одновременно с заявлением и документами на регистрацию нужно подать:

1. акт согласования на изменение планировки;
2. решение суда о признании перепланировки законной;
3. решение органа МСУ об утверждении перепланировки;
4. акт приемки перепланировки.

Совместная недвижимость

Для регистрации совместной собственности понадобится заявление одного из собственников, к которому добавляется согласие остальных.

Форма 12 О снятии с регистрации некоторых категорий граждан

В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.

Форма 12 как форма 9: если ее не проверить, может объявиться внезапный жилец. А специфика справки такая, что здесь указаны не самые сговорчивые граждане. Споры с ними практически всегда решаются только через суд.

В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.

Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.

Форма 12

○ Как оформить квартиру в собственность.

Процедура оформления права собственности должна проходить с учетом всех законодательных норм.

Условия оформления.

Главным условием возможности государственной регистрации получения права собственности, является наличие законченного дома, прошедшего все необходимые проверки и сданного в эксплуатацию.

Доказательством соблюдения данного условия выступает:

• Оформление техпаспорта на данный дом в БТИ.
• Наличие протокола о разделении жилой и коммерческой площади.
• Выдача разрешения на ввод здания в эксплуатацию администрацией города.
• Постановка на кадастровый учет в Росреестре.
• Наличие точного почтового адреса дома.

Какие документы нужны.

Чтобы начать процедуру оформления права собственности, в регистрирующий орган нужно представить:

• Личные паспорта участников сделки.
• Учредительные документы строительной компании.
• Передаточный акт, который выдается застройщиком вместе с ключами после осмотра покупателем помещения.
• Кадастровый паспорт и план жилплощади (можно получить после замера площади и сверки результатов с указанными в документе).
• Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию прав собственности.
• Справку о составе семьи.
• Нотариально заверенную доверенность, если заявление подается одним из нескольких будущих собственником либо третьим лицом.
• Письменное согласие органов опеки и попечительства (если одним из владельцев будет являться несовершеннолетний).
• Закладную, если недвижимость находится в залоге у банка.

Подводные камни в оформлении квартиры в новостройке.

Регистрация права на жилье не всегда проходит гладко. Помешать процедуре могут многие факторы:

• Оформление договора с нарушениями (например, отсутствие перечисления обязанностей застройщика).
• Несоответствие качества здания нормам, установленным законодательством.
• Обнаружение различий в фактической площади недвижимости и занесенной в договор.
• Отсутствие благоустроенной придомовой территории.

Куда обращаться по поводу оформления.

Оформление права собственности осуществляется в Регистрационной палате, куда и нужно обратиться заявителю. Однако можно подать заявление также в территориальное отделение МФЦ.

Процедура обращения и в том и в другом случае заключается в написании заявления и приложении необходимого пакета документов.

Порядок оформления права собственности.

Для оформления права собственности нужно:

• Собрать пакет документов.
• Написать заявление в Регистрационную палату (можно сделать это в МФЦ).
• Оплатить госпошлину в установленном размере (она составляет 1000 рублей, если квартира оформляется на нескольких собственников, сумма делится на них поровну).
• Представить собранный пакет документов.
• Ожидать решение регистрирующего органа.

Регистрация прав собственности.

Оформление права собственности покупателем возможно только в личном присутствии застройщика. Поэтому перед подачей заявления необходимо обговорить со строительной компанией дату и время обращения в регистрирующий орган.

Сроки оформления права собственности.

После заключения сделки о покупке жилья в новостройке, сторонам следует в течение недели заняться оформлением права собственности покупателя на квартиру.

После подачи заявления с приложением требуемого пакета документов, регистрирующий орган рассматривает его и в случае положительного решения оформляет право собственности. На это отводится 3 месяца, по истечению которых покупатель получает свидетельство о праве собственности.

Таким образом, регистрация права собственности на приобретенную квартиру не представляет большой сложности. Однако процедура требует учета многих нюансов и соблюдения требуемых правил.

Основания переоформления имущества

Прежде чем говорить о переоформлении имущества, установим, что значит право собственности. Гражданское законодательство определяет это как право пользоваться, а также владеть, распоряжаться имуществом. Таким образом, лицо может делать со своим имуществом все, что захочет – продать, подарить, обменять, или даже уничтожить, конечно, если это не причинит ущерба окружающим людям и природе. Данному праву посвящен 2-й раздел Гражданского кодекса (далее – ГК РФ).

Исходя из положений упомянутого закона, переоформление права собственности есть не что иное, как передача другому лицу права распоряжения, владения, пользования недвижимостью или другим имуществом.

Иногда достаточно просто передать вещь новому владельцу, а иногда требуется дополнительно составить письменное соглашение. Последнее актуально для осуществления перехода права собственности на квартиру. Основываясь на ГК РФ, Жилищном кодексе, законах, регулирующих имущественные отношения, а также на практике юристов, можно выделить пять способов, как можно переписать квартиру на другого человека:

1. Купля-продажа – собственник передает квартиру другому лицу за плату (ст. 549 – 558 ГК РФ).
2. Дарение – безвозмездная передача имущества (статьи 572 – 582).
3. Рента – лицо берет на себя обязательства по уходу и содержанию собственника квартиры либо выплачивает некую сумму в течение срока, установленного договором, а в результате получает ее в собственность после истечения определенного времени или смерти владельца (статьи 589 – 605).
4. Обмен – при такой сделке собственники меняются имуществом между собой (ст. 567 – 571).
5. Завещание – при таком способе квартира переходит новому собственнику после смерти бывшего владельца и вступления в наследство на основании письменного распоряжения, заверенного нотариусом или лицом, указанным в законе (статьи с 1110 по 1175 ГК).

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Порядок продажи и покупки квартиры предполагает определённую последовательность действий. После перепроверки контрагента и всей документации можно перейти непосредственно к заключению самого соглашения.

Заключение договора

Процедура оформления соглашения на реализацию жилья подразумевает подписание, как правило, стандартного документа. Процесс, как проходит заключение сделки, стороны регулируют самостоятельно, потому сами вправе выбирать, каким образом его составить, что прописать и куда отнести на регистрацию.

Передача квартиры

Проведения сделки купли-продажи помещения сопровождается его передачей. Она может проходить в тот же день, что и подписан документ, в самом соглашении может прописываться дата, когда квартира передастся ответственными лицами. По факту такой процедуры составляется акт приёма-передачи.

Передача денег

Зачастую, при купле-продаже недвижимости продавцы зачастую требуют залог. Его передача оформляется распиской. Как будет передана оставшаяся сумма, стороны решают между собой. Для совершения подобных действий многим удобно воспользоваться таким вариантом, как заняться помещением денег в ячейку. Это обеспечит конфиденциальность сторон, а также послужит гарантией того, что реализатор сможет получить свои деньги только после выполнения всех обязательств, предусмотренных соглашением.

Ещё один надёжный способ – банковский перевод. Но также если лицо пользуется услугами риелторов, организовать передачу средств можно через агентство. Оно выступит своего рода посредником, который сможет проследить за тем, чтобы обе стороны выполнили все свои обязательства и только после этого был произведён расчёт.

Покупка доли в квартире

По нормам действующего законодательства другие жильцы (владельцы долей) имеют преимущественное право на приобретение части квартиры. На стадии подготовки оформления квартиры в собственность продавец сообщает этим гражданам о будущей сделке с указанием суммы продажи. При отсутствии добровольного согласия передает официальные уведомления:

• заказным письмом;
• телеграммой;
• с помощью доверенного лица или курьерской службы.

Оформление доли квартиры в собственность в обязательном порядке выполняется через нотариуса с оплатой госпошлины 0,5 % от суммы по ДКП, но не более 20 тыс. р. Нужно подготовить:

• гражданские паспорта сторон;
• правоустанавливающие документы;
• ДКП и акт приема-передачи;
• отказы (уведомления) дольщиков;
• согласие ООиП.

По правилам, действующим с февраля 2019 г., нотариус передает документы для регистрации в Росреестр самостоятельно. Эта операция выполняется бесплатно. Стоимость заверения, выездного обслуживания и других услуг определяется по коммерческим расценкам конторы.

Если доля выделена в натуре, согласие других жильцов (нотариальное оформление) не требуется. Однако такой статус недвижимость приобретает только после доказательства соответствия критериям обособленного жилого помещения. Ниже перечислена часть требований:

• отдельный выход на лестничную площадку;
• наличие кухни, санузла;
• подключенные инженерные коммуникации со счетчиками потребленных ресурсов;
• окна в жилых комнатах.

Переделка многокомнатной квартиры выполняется по специальному проекту. Результат выполненных работ подтверждается специальной комиссией муниципалитета. На завершающем этапе применяют рассмотренную выше схему с подготовкой технического плана. Этот документ передают в Росреестр для внесения изменений в базе данных кадастрового учета. При последующем оформлении выделенной доли квартиры в собственность применяют стандартную последовательность действий.

Действия после оформления договора

Прописка

По закону РФ № 5242-1, который обязывает каждого после смены места жительства провести регистрацию на новом месте в течении недели. Благодаря этому можно не только сэкономить на платежах за квартиру, но и избежать получения штрафа за нарушение закона.

Проводится процедура в паспортном столе при первом обращении, при том сниматься с прошлого места регистрации нет нужды. Тут же проводится оформление справки о количестве прописанных или их отсутствии.

Коммунальные платежи и лицевой счет

Зачастую при покупке жилья на вторичном рынке можно обнаружить серьёзные долги по ЖКХ.

Иногда при предоставлении справки об отсутствии задолженностей указывается истекший период, без учета времени оформления сделки. Также, при наличии в квартире индивидуальных приборов учета, не все акты снятия показаний приходятся на дату передачи имущества.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации следует сохранять внимательность при заключении договора купли-продажи и в скорейшем времени переоформить лицевые счета ресурсоснабжающей компании на себя.

В начале посетите эксплуатационную контору, отвечающую на многоквартирный дом:

• ТСЖ.
• ЖЭУ.
• Управляющую компанию.

В паспортном столе вам понадобится заполнить заявление и прикрепить основные бумаги:

• паспорт;
• свидетельство о праве на собственность;
• договор купли-продажи.

Затем посетите расчетный центр с заявкой о переоформлении финансово-лицевого счета на новое лицо. В число переоформляемых услуг входит:

• электричество;
• холодная и горячая вода;
• газ и домашний телефон.

ВНИМАНИЕ: При смене количества проживающих в квартире следует предоставить выписку из домовой книги. Это даст возможность перерасчета норм расхода с учетом количества жильцов.

Налоговый вычет

Отдельным пунктом стоит обращение в налоговую службу. В этой структуре необходимо встав на учёт в соответствии с законом 2014 года, который обязывает каждого гражданина декларировать свое имущество. Также может быть введена система штрафов за просрочку по уплате налогов. При этом следует посетить миграционную службу для оформления налогового подоходного вычета.

Благодаря этому владелец получает права возврата тринадцати процентов, начитываемых на минимальную стоимость жилья. Данное право имеется и у тех, кто приобрёл квартиру в ипотеку. В федеральной налоговой службе проводятся следующие процедуры: Постановка на налоговый учёт. По закону от 21.03.2014 г., гражданам следует декларировать собственную недвижимость.

Получение вычета по подоходному налогу

Налоговая может вернуть 13% от максимальной суммы в 2 миллиона, что составляет 260 тысяч. Ограниченный не будет иметь сумма на покупку ипотечного жилья. Если была проведена процедура реструктуризации долга, то налоговый вычет с величины оплаченных процентов не полагается, поскольку целью кредита является погашение процентов от предыдущего.

Чтобы получить налоговый вычет следует иметь при себе:

• Документы, подтверждающие право на проведение вычета – справка 3 НДФЛ, паспорт и ИНН.
• Договор купли-продажи.
• Акт приема-передачи.
• Свидетельство на квартиру.
• Заявление в налоговую на возвращение налога.
• Расписка продавца о получении выплат за имущество.
• Кредитный договор (при приобретении в кредит).
• Справка о процентах, оплаченных по договору, от банка.

• Скачать образец заполнения 3-НДФЛ при покупке квартиры
• Скачать образец заявления в налоговую на возращение налога
• Скачать образец расписки от продавца о получении денег

Правом на проведение вычета обладает гражданин, имеющий официальное трудоустройство. Возвратить можно сумму, перечисленную на гражданина работодателем на протяжении года. Если она меньше положенного, то вновь проведите оформление заявления, для выплаты в следующие годы.

Смотрите видео о возврате налогового вычета после покупки недвижимости:

Купля-продажа

Продать квартиру можно абсолютно любому человеку или организации. Для того чтобы найти покупателя, можно разместить объявление через Интернет или обратиться к агенту по продаже недвижимости. Далее мы представили инструкцию для самостоятельного проведения сделки КП квартиры.

Шаг 1. Оценка квартиры.

Поскольку сделка КП квартиры носит возмездный характер, то требуется реально оценить ее стоимость. При продаже можно опираться на результаты кадастровой оценки, но они не всегда удовлетворяют собственников или покупателей недвижимости. Поэтому стоит обратиться к специалистам, чтобы провести независимую оценку квартиры и определить ее рыночную стоимость именно на период продажи.

Шаг 2. Подготовить документы.

Указанные документы собирает непосредственно владелец

Будущему владельцу стоит внимательно изучить все документы, а особое внимание уделить выписке ЕГРН

От покупателя потребуются только паспорт и согласие супруга(и).

Шаг 3. Составить ДКП.

Данный договор составляется в простой письменной форме, но с соблюдением определенных требований. Он содержит:

• реквизиты продавца, покупателя;
• информацию о квартире: адрес, расположение в доме, площадь, количество комнат;
• цену сделки;
• способ расчета (наличный, безналичный);
• способ оплаты (единовременный платеж, рассрочка);
• условия переоформления права собственности (после оплаты всей суммы, после первого взноса);
• права, обязанности сторон договора;
• ответственность за нарушение договора;
• дополнительные условия.

Также необходимо составить передаточный акт, который будет приложением к договору.

Для соглашения дополнительно понадобятся паспорт покупателя и согласие супруга (если у него есть).

Составить данный договор можно самостоятельно, нотариального подтверждения не требуется, кроме случаев, когда один из участников сделки несовершеннолетний ребенок, недееспособный, документы будут отправлены почтой, или, когда продается доля в квартире.

Шаг 4. Зарегистрировать право собственности.

Порядок и сроки оформления квартиры в собственность

Первоочередной вопрос, интересующий гражданина, желающего официально подтвердить свой статус собственника жилья — где оформить квартиру в собственность? Подобного рода вопросы относятся к компетенции территориальных отделов Росреестра. Собранный пакет документации, за исключением заявления, должен быть подготовлен заранее. Заявление же на практике составляется под контролем принимающего бумаги сотрудника.

Не менее актуально заранее представлять возможные временные затраты: сколько оформлять квартиру в собственность? Однозначно ответить на такой вопрос не представляется возможным:

• В каждом индивидуальном случае сбор документов может занять разное количество времени;
• Несмотря на ограниченный законом срок рассмотрения и исполнения подобных заявления (3 месяца со дня подачи), на практике имеют место случаи приостановки процедуры в связи с необходимостью доработки документов или предоставления дополнительных.

Правоустанавливающим документом, который получает гражданин-владелец в результате описанной процедуры, является свидетельство о праве полноправного владения.

Документация для оформления квартиры в собственность

Счастливым обладателям нового жилья, достигнувшим этапа, когда надлежит оформить квартиру в собственность, документы, необходимые для предоставления в регистрирующий орган, совершенно справедливо представляются аспектом, требующим особого внимания. Общий пакет необходимых бумаг для рассматриваемого вида государственной регистрации таков:

1. Заявление гражданина о совершении регистрационных действий;
2. Бумаги в подтверждение сделки либо факта приобретения недвижимости другим способом:
   1. Договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.;
   2. Свидетельство о наследовании;
3. Выданные компетентными органами бумаги, содержащие технические характеристики объекта:
   1. Первым делом оформляется технический паспорт на жилое помещение в территориальном отделе БТИ;
   2. Кадастровый паспорт, оформленный на основании вышеназванного документа, можно получить в Кадастровой палате (территориальном органе Росреестра).

Техническую документацию обязательно потребуют в случае первичной регистрации жилья (если права на него никогда и никем до этого не регистрировались), а также в случае перепланировки. Если же достоверные сведения о технических характеристиках жилья уже имеются в специальном реестре прав на недвижимость, необходимость в предоставлении указанных бумаг отпадает.

1. Справка из домоуправления о погашении всех долгов по коммунальному обслуживанию жилого помещения;
2. Документация, подтверждающая личность каждого из будущих владельцев(паспорта);
3. Нотариально заверенная доверенность, если интересы влдельца представляет другое лицо;
4. Документация, указывающая на оплату заявителем государственной пошлины.

Приведённые список документации является общим, в случае, если перед Вами стоит вопрос о том, как оформить квартиру в собственность после сдачи во вновь построенном доме, или как регистрируется право на ипотечное жилое помещение,  следует приготовить к сбору дополнительных бумаг. Более подробно о том,  как оформить собственность на квартиру в новостройке, читайте в одноименной статье на нашем портале.

Следует заметить, что государственная регистрация правомочий на жилое помещение требует предоставления документации, соответствующей законодательно установленным требованиям к её физическому состоянию и способу оформления. Так, регистратор обязательно проверит поданный Вами пакет бумаг в соответствии со следующими критериями:

• Правильность заполнения бланка заявления: оно может быть написано от руки или напечатано с использованием компьютерной техники. В любом из перечисленных случаев документ подписывается собственноручно лицом, его подающим;
• Количество представленных экземпляров договора о приобретении имущества: соглашение предоставляется в трёх экземплярах – для обеих сторон, для регистрирующего органа;
• Правильность оформления документации на нескольких листах: такая документация обязательно прошивается и надлежащим образом заверяется должностным лицом организации, издавшей документ;
• Правильность заверения копий: копии бумаг, представленных в оригинале лично регистратору, заверяются на месте. Если пакет документации направлен по почте, в нём должны содержаться нотариально удостоверенные копии;
• Условия, выдвигаемые относительно к физического состояния документов: не принимаются бамаги с приписками, исправлениями (не оформленными должным образом), значительными физическими повреждениями, написанные неразборчиво, при помощи легко удаляемых пишущих средств (к примеру, простым карандашом). При обнаружении подобного рода недостатков бумаги могут вернуть;
• Требования к тексту: содержащиеся в документации наименования организаций, ФИО физических лиц, их адресные данные должны быть указаны без сокращений.

Договора в рамках прав собственности квартиры

Если при индивидуальной собственности все просто и понятно (один владеет квартирой, и только он ей распоряжается), то в при совместной и долевой собственности могут возникать проблемы в рамках договоров купли-продажи, дарения, сдачи в аренду. 

Общая совместная собственность

Если в совместной собственности не выделены доли для каждого из владельцев, то распоряжаться имуществом единолично один из владельцев не имеет права.

Одним из основных документов, который должен быть представлен при проведении сделок с недвижимостью, является нотариально заверенное согласие на куплю-продажу, аренду или дарение недвижимости.

Квартира может быть переведена из совместной собственности супругов в долевую при следующих причинах:

• развод супругов;
• выделение доли супругу, находящемуся в браке, при опасном для семьи поведении второго супруга (например, игромана или вечного прожектера).

В обоих случаях необходимо подать исковое заявление в суд с просьбой о выделении доли. В постановлении будет указан размер выделяемой доли для каждой из сторон процесса.

Общая долевая собственность

При долевой собственности владелец одной из долей имеет законное право продать, сдать в аренду или подарить свою долю, но только с одобрения других собственников.

Для сдачи в аренду или дарения необходимо получить письменное согласие совладельцев, желательно нотариально его заверив.

При продаже доли собственник обязан применить право преимущественной покупки – т.е. сначала предложить свою долю другим собственникам и только в случае их отказа – выставить в свободную продажу.

Особенности оформления ипотечной квартиры

В этом случае оформление собственности на квартиру предполагает предоставление договора займа или закладной (из банка). Это соглашение подписывается сразу тремя сторонами:

• продавцом (бывшим владельцем жилья);
• покупателем (он же заемщик, оформивший ипотеку);
• банком, выдавшим кредитные средства.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости

В результате выдается выписка, в которое стоит пометка о том, что квартира обременена (она находится в залоге у банка). После полного погашения кредита собственник снова обращается в Росреестр, чтобы снять обременение и получить новую выписку стандартного образца.