Договор ренты ГК РФ

Другой комментарий к статье 599 Гражданского Кодекса РФ

1. В целях обеспечения прав более экономически слабой стороны договора пожизненной ренты — получателя ренты в комментируемой статье устанавливаются основания расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты. Плательщик ренты не наделен таким правом.

Пункт 1 указывает на существенные нарушения договора пожизненной ренты, прямо не называя их (ст. 450 ГК). В договоре целесообразно определить такие виды нарушений. К ним могут быть отнесены просрочка выплаты ренты, утрата обеспечения исполнения обязанностей плательщиком ренты и др. Если в разумный срок такие нарушения были устранены, то оснований для расторжения договора не имеется.

Получатель ренты по своему выбору предъявляет требование либо о выкупе ренты, либо о расторжении договора и возмещении убытков.

При выкупе ренты право собственности на имущество, переданное в ренту, не переходит получателю ренты, а остается за плательщиком ренты.

2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи потребовать возврата имущества получателю ренты допустимо лишь тогда, когда имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на сумму стоимости этого имущества.

Требование о расторжении договора пожизненной ренты в свою очередь также не дает права требовать возврата имущества в собственность получателя ренты. Он может требовать возмещения убытков, которые включают в себя стоимость имущества, переданного в ренту, если оно было передано под выплату ренты бесплатно. Такое расторжение договора производится в судебном порядке.

Возврат объекта недвижимости получателю ренты требует государственной регистрации и возможен в процессе выкупа ренты, т.е. на основании договора о выкупе ренты. Кроме того, такая регистрация может быть произведена и на основании решения суда, если стороны не достигнут соглашения.

2. Комментируемая статья не ограничивает право сторон договора установить и иные основания и последствия расторжения договора пожизненной ренты. Так, Определением Верховного Суда РФ от 17 августа 2010 г. N 5-В10-50 признано не противоречащим действующему законодательству условие о расторжении договора по инициативе рентополучателя при отсутствии нарушений обязательств по выполнению договора со стороны рентоплательщика и о возмещении всех расходов, произведенных рентоплательщиком при заключении договора, исполнении обязательств по договору и расторжении договора с учетом накладных расходов и упущенной коммерческой выгоды. Верховным Судом РФ дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как судом не было выяснено, понимал ли рентополучатель, заключая спорный договор, что под упущенной коммерческой выгодой имеется в виду рыночная стоимость квартиры за минусом расходов, связанных с исполнением договора, или нет.

——————————— СПС «КП».

Основания для расторжения договора ренты, в том числе пожизненной, предусмотрены в п. 3 ст. 587 ГК РФ. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по обеспечению исполнения обязательства или страхования риска ответственности плательщика ренты по таким договорам, где объектом выступает денежная сумма или движимое имущество, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Договор ренты: сумма расчетов

К сожалению, российское законодательство не устанавливает точного ответа на вопрос – на какую сумму можно рассчитывать получателю ренты при заключении договора. Четко оговорено лишь, что ежемесячная выплата содержания не должна быть меньше двух величин прожиточного минимума из расчета такового в конкретном регионе по месту нахождения имущества. То есть законом установлен лишь минимальный порог рентной платы. Как правило, сумма ренты устанавливается исходя из потребностей получателя ренты для его нормального существования. Помимо обеспечения получателя ренты средствами для удовлетворения его потребностей в пище, одежде и уходе, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты расходов, связанных с ритуальными услугами и захоронением получателя ренты. Напомним, что пункт 2 статьи 602 ГК РФ предусматривает указание в договоре пожизненного содержания сведений о стоимости всего объема содержания, что подразумевает, что стороны должны зафиксировать сумму, в рамках которой будет осуществляться содержание за весь период действия договора. При этом весь объем содержания напрямую зависит от оценочной стоимости недвижимости, передаваемой получателем ренты плательщику. Стоит отметить, что договор пожизненного содержания может предусматривать выплату получателю ренты единоразового первоначального взноса в пределах 10-30% от общей стоимости объекта недвижимости с последующим ежемесячным платежом. Также возможно только ежемесячное распределение без внесения получателю первого взноса.

Общие советы и рекомендации сторонам сделки

1. Сторонам не рекомендуется переходить на доверительные дружеские отношения, в данном виде сделки лучше сохранять партнерство и нейтралитет.
2. В договоре ренты с пожизненным содержанием рекомендуется подробно расписывать размер и форму ежемесячных платежей, объем и состав оказываемых по договору услуг.
3. Денежные средства передавайте и принимайте только под расписку либо другими способами, которые в последующем могут стать подтверждением выполненных действий, например, посредством банковского перевода.
4. Сохраняйте все квитанции об оплате услуг и покупок в течение всего срока действия договора.
5. В идеале сторонам следует договориться о подписании своеобразного акта о сдаче-приемке услуг, где ежемесячно отображать все договорные обязательства, которые были исполнены, и что стороны претензий к друг другу не имеют.

Расторжение договора, риски

Обычно договор ренты или пожизненного содержания расторгаются либо по соглашению сторон, либо в суде.

• В первом случае зачастую речь идет о только что возникших договорных отношений, когда обеим сторонам или одной из них стало понятно, что существует большая вероятность неисполнения своих обязанностей.
• В судебном порядке договоры расторгаются из-за претензий одной из сторон, при этом недовольство может возникнуть спустя несколько лет.

В любом случае, при обращении в суд с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков по ренте и т.д., нужно быть готовым к предоставлению соответствующих доказательств наличия всех оснований для расторжения.

Обращаясь к судебной практике, отметим, что в большинстве случаев соглашения расторгаются из-за того, что стариков оставляют без внимания. Впрочем, иногда встречаются и мнимые претензии со стороны пожилых людей.

Еще одним поводом для беспокойства рентного кредитора является состояние здоровья и продолжительность жизни плательщика. На самом деле боятся тут нечего, так как обязанности по уплате ренты/содержания переходят по наследству (вместе с обремененной квартирой рентного должника). Поэтому в случае если получатель ренты переживет плательщика, то условия договора будут исполнять наследники.

Если наследство не примут, то оно будет вымоченным и перейдет в пользу муниципалитета/государства, которые и будут осуществлять указанные функции плательщика.

Другой комментарий к статье 584 ГК РФ

1. Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — еще и государственной регистрации. Данное требование закона вполне оправданно, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка содержания договора, может оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

2. Нарушение нотариальной формы договора ренты, равно как и отсутствие государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество, влечет его недействительность. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК такой договор считается ничтожным.

Вместе с тем при определенных условиях, в частности тогда, когда стороны не имели намерения обойти закон, договор полностью или частично исполнен стороной, требующей нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения или по объективным причинам не может этого сделать (например, в связи со смертью), такой договор ренты может быть санирован, т.е. признан действительным по решению суда.

Что делать с наследниками

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Комментарий к статье 584 Гражданского Кодекса РФ

1. Законом установлена письменная форма договора ренты. Причем его нотариальное удостоверение является обязательным. А в случае, когда предметом договора выступает недвижимость, договор должен пройти государственную регистрацию.

Если договор ренты не был заверен нотариусом, сделка признается недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями.

Обязательность государственной регистрации договора по отчуждению недвижимого имущества вытекает из положений статьи 131 ГК РФ. Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Отсутствие государственной регистрации договора ренты недвижимого имущества приводит к недействительности сделки.

2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные такими действиями. При этом государственная регистрация сделки может быть проведена по решению суда, а не удостоверенный нотариусом договор может быть признан действительным и не требовать соответствующего удостоверения также по решению суда.

Договор ренты в Европе

В европейском законодательстве договор ренты известен со времён средневековья. Причиной возникновения и развития рентных отношений в Европе, по мнению французского цивилиста Л. Ж. Морандьера, стала, во-первых, бедность, а во-вторых — запрет как светскими, так и церковными властями процентных займов, которые были объявлены ростовщичеством.

Комментарий к статье 599 ГК РФ

1. Получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора при существенном нарушении договора плательщиком ренты. Поскольку, однако, понятие существенного нарушения применительно к обязанностям плательщика ренты в п. 1 коммент. ст. не раскрывается, необходимо исходить из общих положений, закрепленных ст. 450 ГК. К нарушениям, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, относятся длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой ренты; непредоставление необходимого обеспечения выплаты ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

2. Существенное нарушение договора со стороны плательщика ренты предоставляет получателю ренты возможность избрать одну из двух предусмотренных п. 1 ст. 599 возможностей, а именно потребовать от плательщика выкупа ренты или расторгнуть договор и взыскать убытки.

Поскольку, однако, взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применить данную санкцию получатель ренты может по общему правилу лишь по отношению к виновному плательщику. В противном случае, если он пожелает расторгнуть договор, дело должно ограничиться возвратом ему стоимости имущества, переданного под выплату ренты. Поэтому, если стоимость имущества была оплачена при его передаче под выплату ренты, получатель ренты не вправе на что-либо претендовать, в связи с чем применение данной санкции оказывается для него невыгодным. По смыслу закона не подлежат какому-либо учету рентные платежи, выплаченные получателю ренты до расторжения им договора.

3. Правило п. 2 ст. 599 рассчитано лишь на выкуп ренты по требованию ее получателя. По общему правилу выкуп ренты осуществляется на тех же условиях, которые установлены ст. 594 ГК для выкупа постоянной ренты. Однако получатель ренты пользуется одной существенной льготой: он может потребовать возврата ему в натуре отчужденного им безвозмездно имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

4. Плательщик пожизненной ренты, в отличие от плательщика постоянной ренты, не пользуется правом на ее выкуп.

Комментарий к статье 583 ГК РФ

1. В коммент. ст., как и в § 1 гл. 33 ГК в целом, говорится о договоре ренты как обобщающем понятии, поскольку данный договор всегда существует в одной из трех разновидностей, а именно в виде постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В отличие от купли-продажи, аренды, подряда и многих других договоров договор ренты в чистом виде заключить невозможно. В настоящем параграфе содержатся общие положения, которые характерны для всех видов ренты. В этом смысле теоретически допустимо говорить о ренте как таковой, подразумевая под нею общую юридическую конструкцию, которая лежит в основе всех трех видов рентных договоров.

2. Из определения, закрепленного п. 1 коммент. ст., следует, что договор ренты носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

3. Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и имеет с ними ряд сходных черт. Одновременно ему присущи и такие признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду этой группы договоров. Он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию.

4. Возникающие из договора ренты отношения носят длящийся, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением — и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества.

Одновременно с этим для ренты характерен признак алеаторности. В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, наоборот, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

5. Из п. 2 ст. 583 иногда делается вывод, что ГК содержит не три вида ренты, а лишь два — постоянную ренту и пожизненную ренту, разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. Действительно, формулировка коммент. п. дает к этому основания, но сама структура гл. 33 ГК свидетельствует в пользу существования трех видов ренты. Впрочем, данный вопрос не имеет никакого практического значения. Все виды ренты, совпадая в своих главных чертах, различаются по ряду более частных моментов, связанных, в частности, с формой предоставления содержания, его минимальным размером, сроками предоставления и т.д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением — с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой — с другой. Особенности, присущие лишь данному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающих при этом отношений.

Как найти желающего получить квартиру по ренте

В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:

• действовать через знакомых, родственников;
• связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
• связаться с близкими и друзьями, проживающими  в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.

Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:

обращать внимание на наличие судимостей претендента;
знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.

НОВЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ:

• Статья 390.17 ГПК РФ. Вступление в законную силу определения судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, вынесенного по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления
• Статья 390.16 ГПК РФ. Определение судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
• Статья 390.15 ГПК РФ. Полномочия судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
• Статья 390.14 ГПК РФ. Основания для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке
• Статья 390.13 ГПК РФ. Пределы рассмотрения дела судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации

Можно ли составить договор ренты самостоятельно

Разумеется, грамотно и правильно составленный договор даст возможность его сторонам избежать возможных споров и конфликтов. Поэтому к его составлению необходимо подойти весьма ответственно и постараться предусмотреть как можно больше различных нюансов. С учетом сложности подобного договора к его оформлению будет уместным привлечь квалифицированного юриста, который знаком с составлением и исполнением такого рода договоров.

Если же вы решили самостоятельно составить договор, то обязательно учтите рекомендации, приведенные в статье, а также обратите внимание на то, что начинать составление договора нужно с указания места и даты его заключения (прописью). Затем приводятся полные данные каждой из сторон:

• фамилия, имя, отчество (полностью);
• дата рождения;
• документ, удостоверяющий личность и его реквизиты;
• адрес места жительства.